حقوق و تکالیف موجر و مستاجر
حقوق و تکالیف موجر و مستاجر، در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ، اجاره و شرایط اجاره و اوصاف اجاره پرداخته شده است و موادی را در قانون به این امر اختصاص داده شده است. در این نوشته به بررسی حقوق و تکالیف موجر و مستاجر می پردازیم .
اکثریت مردم جامعه به دلیل عدم توانایی مالی و یا به دلایل و مسائل شخصی تمایل به خرید مسکن ندارند. از این رو بخشی از مردم جامعه میل به اجاره مسکن و یا به عبارتی اجاره نشینی پیدا کرده اند.
قراردادهای اجاره مسکن دارای قوانین و مقرراتی است که طرفین قرارداد باید به آن واقف باشند و از آن پیروی کنند. بعد از انعقاد قرارداد اجاره فی ما بین طرفین یک سری حقوق و تکالیف موجر و مستاجر نسبت به همدیگر دارند که باید به آن عمل کنند.
تکالیف موجر ( مالک )
1-تسلیم مورد اجاره : یکی از تکالیف موجر حسب ماده 476 قانون مدنی موجر تسلیم مورد اجاره است. موجر باید عین مستاجره (ملک یا خانه) را به مستاجر تسلیم نماید و در صورت امتناع ، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر از اجبار مستاجر اختیار فسخ معامله را دارد. عدم امکان تسلیم ، سبب بطلان عقد می باشد.
2-تعمییرات و تغییرات ملک مورد اجاره : از جمله تکالیف موجر این است که بر اساس ماده 486 قانون اگر ملک مورد اجاره به تعمیرات اساسی نیاز داشته باشد، برای استفاده و بهره بردن از آن باید تعمیرات انجام گیرد که هزینه این تعمیرات بر عهده مالک ( موجر ) است.
مگر آنکه شرط خلاف شده باشد و یا خارج از عرف جامعه باشد. همچنین آلات و وسایلی که برای امکان استفاده مستاجر لازم است بر عهده موجر است. مانند تعمیر درب پارکینگ و سقف ساختمان و… که وظیفه تعمیر یا تعویض آن با موجر می باشد.
3-اگر هنگام عقد قرارداد اجاره مستاجر مبلغی را به عنوان پول پیش ( قرض الحسنه) به موجر پرداخت کرده باشد موجر باید در هنگام تخلیه ملک، مبلغ را به متساجر برگرداند.
4-امکان استفاده مطلوب از مورد اجاره : یکی دیگر از تکالیف موجر مطابق ماده 477 قانون مدنی موجر باید موررد اجاره را در حالتی به مستاجر تسلیم نماید که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب کند.
حقوق موجر ( مالک )
1-یکی از حقوق موجر حسب ماده 490 قانون مدنی ( بند2 ) مستاجر باید مبلغ اجاره را در زمان مقرر پرداخت کند و دریافت به موقع اجاره بها از حقوق موجر به حساب می آید. نکته مهم این است که اگر هنگام قرارداد زمان و موعد پرداخت اجاره مشخص نگردد مستاجر باید اجاره بها را به صورت نقدی پرداخت کند. اگر مستاجر اجاره های معوقه داشته باشد و از پرداخت آن امتناع کند، موجر می تواند از طریق محاکم دادگستری الزام او را بخواهد.
2-حقوق بعدی موجر این است که چنانچه مورد اجاره نیاز به تعمیرات داشته باشد و مستاجر مانع تعمیرات عین مستاجره می شود موجر حق دارد به محل مورد اجاره وارد شود.
3-هنگامی که میان طرفین عقدی برای اجاره بسته می شود دارای تاریخ و موعد مشخص است که بعد از اتمام موعد ، مستاجر موظف است که ملک را به موجر بازگرداند. در غیر اینصورت موجر می تواند با رفتن به مراجع قضایی دستور تخلیه ملک را بگیرد.
در مورد املاک تجاری استثناهایی وجود دارد. مانند اجاره هایی که مشمول قانون 1356 می باشد و مستاجر دارای حق سر قفلی می باشد و انقضای مدت قرارداد به تنهایی تامین کننده حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نبوده و شرایط دیگری نیز باید محقق شود.
بیشتر بخوانید: بطلان معامله به جهت فضولی بودن
تکالیف مستاجر
1- پرداخت اجاره بها : اولین تکلیف مستاجر در برابر موجر پرداخت به موقع اجاره بها است. چنانچه در ترتیب پرداخت یا شیوه پرداخت قراردادی وجود داشته باشد مستاجر باید مطابق توافق پرداخت را انجام بدهد.
2- استفاده متعارف از مورد اجاره : مطابق ماده 490 قانون مدنی، مستاجر باید در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند. هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی و تفریط نماید و موجر قادر به منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
مستاجر باید طوری از ملک استفاده کند که خسارتی به مورد اجاره وارد نشود در غیر اینصورت مستاجر باید خسارت وارده را جبران کند.
3- وظیفه بعدی مستاجر این است که مورد اجاره را در پایان موعد قرارداد به موجر تحویل دهد. در غیر اینصورت مالک می تواند از محاکم الزام او را بخواهد و مستاجر را مجبور به تخلیه کند.
حقوق مستاجر
1- مطابق ماده 474 قانون مدنی مستاجر می تواند مالی که اجاره کرده است را به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه برخلاف آن شرط شده باشد.
2- حسب ماده 486 و 485 قانون مدنی اگر مالی را که اجاره کرده نیاز به هزینه و تعمیر داشته باشد به عهده خود مالک است، مگر آنکه خلاف آن در قرارداد شرط شده باشد. اگر مورد اجاره نیاز تعمیرات داشته باشد و تاخیر در آن باعث ضرر به موجر گردد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات گردد اگر در مدت تعمیر مستاجر نتواند از مالی که اجاره کرده است استفاده نماید در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.
اگر در تعمیرات تاخیر شود طوری که باعث ضرر به ملک شود، مستاجر قانونا نمی تواند جلوی تعمیرات ملک را بگیرد ، زیرا موجب می شود تا خسارت بیشتری به مورد اجاره وارد گردد که از لحاظ قانونی درست نیست در اینصورت قانون با مستاجر برخورد خواهد کرد.
جهت مشاوره حقوقی در خصوص حقوق و تکالیف موجر و مستاجر با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید.فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
