دادخواست تجویز انتقال منافع مورد اجاره
دادخواست تجویز انتقال منافع مورد اجاره، طبق قانون با انعقاد عقد اجاره مستاجر مالک منافع می گردد و در مدت اجاره می تواند از مال اجاره استفاده نماید .ولی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر با اتمام مدت اجاره می تواند همچنان به تصرفات خود ادامه دهد زیرا قانون حقی به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر قائل گردیده است در واقع اولویتی است که برای مستاجر به وجود آمده است و به وی حق داده است که به تبع فعالیت کسبی و یا حسن شهرت بر دیگران ترجیح داشته باشد.
حال اگر مستاجر بخواهد این حق (منافع) را به دیگری منتقل نماید یا باید از مالک اجازه داشته باشد یا در صورت عدم رضایت موجر با طرح دادخواست تجویز انتقال منافع را از طریق دادگاه اخذ نماید.
حسب ماده 10 قانون روابط موجرو مستاجر سال 56 در قراردادهای اجاره املاک تجاری مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال و یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا حق انتقال به غیر را داشته باشد.
اگر مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد :
- مستاجر جهت اجازه انتقال منافع ابتدا لازم است رضایت مالک را اخذ نماید، زیرا اگر رضایت مالک در تجویز انتقال منافع مورد اجاره حاصل گردد، دیگر نیازی به طرح دعوا و صرف وقت و هزینه نیست. بنابراین توصیه میشود که مستاجر قبل از طرح دعوا طی اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه را به وی پرداخت نماید و ملک را تحویل بگیرد یا در خصوص انتقال منافع رضایت خود را اعلام نماید.
- حال اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نه حاضر به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر باشد، مستاجر با مانعی برای انتقال روبرو خواهد بود زیرا اگر مستاجر منافع ملک را بدون رضایت مالک منتقل نماید مالک میتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام به تخلیه ملک کند.
- در چنین مواردی برای این که انتقال منافع به حقوق مستاجر ضرر نزند مستاجر می بایست به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و دادخواستی را تحت عنوان تجویز انتقال منافع مطرح نماید و دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت شرایط لازم، النهایه حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه ی سابق یا اگر اجاره نامه عادی باشد دفتر خانه نزدیک ملک صادر و رونوشت ان را به دفتر خانه مربوطه ارسال می کند.
ارکان دعوی دادخواست تجویز انتقال منافع مورد اجاره :
- حراز مالکیت موجر به عنوان خوانده دعوی
- احراز رابطه استیجاری فی ما بین طرفین دعوی
- احراز شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 فیما بین طرفین
نحوه اجرای رای دادگاه مبنی بر تجویز انتقال
برای اجرای رای (تجویز انتقال منافع مورد اجاره) اجراییه صادر نمی شود، زیرا حکم دادگاه در این مورد اعلامی است مراتب به موجر اعلام می شود و رونوشت رای به دفترخانه مربوطه ارسال می شود.
نکات مهم در خصوص دادخواست تجویز انتقال منافع مورد اجاره
1) پس از صدور رای تجویز انتقال منافع مورد اجاره ، مستاجر می بایست ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع رابه صورت رسمی به دیگری منتقل نماید و الا حکم مورد نظر با انقضای مدت شش ماه از اعتبار می افتد.
2) اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد مثل این که مالک (موجر) فوت کرده و ورثه او چند نفر باشند تمام مالکین ( ورثه) باید طرف دعوی قرار گیرند و الا دعوی رد می شود.
3) طبق قراردادهای اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 مستاجر زمانی می تواند بدون حکم دادگاه منافع ملک را به دیگری انتقال دهد که چنین حقی به صراحت در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد و الا حق انتقال به دیگری را ندارد.
4) اگر در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی برای پرداخت حق و کسب و پیشه را بنماید با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می کند و دادگاه حکم به تخلیه را پس از پرداخت حق کسب و پیشه صادر و در دادنامه قید می شود. چنان چه موجر ظرف سه ماه حق کسب وپیشه را به مستاجر پرداخت ننماید مستاجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد.
5) بدون شک فلسفه و منطوق حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره، اذن و اجازه محکمه به مستاجر است نه محکومیت ایشان زیرا مستاجر در بهره‌برداری از این امکان اختیار داشته و مخیر است و ایشان می تواند از تصمیم خود و رای دادگاه عدول نماید و جواز قانونی برای اجرای حکم صادره ، به تقاضای و درخواست موجر (مالک) وجود ندارد. حتی زمانی که مالک بخواهد حق کسب وپیشه را پرداخت نماید تا زمانی که مستاجر ان را اخذ نکرده و مورد اجاره را تخلیه وتحویل نداده باشد می تواند از تصمیم خود عدول نماید.
6) دادخواست تجویز انتقال منافع مورد اجاره توسط تعدادی از مستاجرین مشاعی مسموع نیست این تقاضا می بایست توسط همه مستاجرین مشاعی طرح شود.
7) دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره یا محل کسب، باید توسط مستاجر اقامه گردد در غیر اینصورت اگر مستاجر بدون اجازه مالک مورد اجاره را انتقال دهد مستاجر بعدی نمی تواند از باب تجویز انتقال منافع اقامه دعوی نماید.
8) بدیهی است که امکان درخواست مجدّد بمنظور تجویز انتقال منافع از سوی مستأجر، در فرضی که سابقاً حکم دادگاه جهت تجویز انتقال منافع صادر گردیده لیکن در ظرف مهلت شش‌ماهه، از طرف مستأجر اقدام و اجرا نشده باشد، مسموع است.
9) هنگامی که دعوای تجویر انتقال منافع مورد اجاره، از جانب مستأجر در دادگاه مطرح گردد و در نهایت منتج به صدور حکم گردد، اما انتقال منافع بعد از انقضای مهلت مقرر قانونی (شش ماه) صورت گیرد، این امر مانع از پذیرش دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر از جانب موجر نیست. یعنی موجر (مالک) میتواند دادخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر مطرح نماید زیرا مستاجر بعد از انقضای مهلت شش ماه مورد اجاره را انتقال داده است و از حدود اختیارات خود تخلف نموده است.
نمونه رای دادگاه تجویز انتقال منافع مورد اجاره
در خصوص دادخواست خواهان به طرفیت خوانده به خواسته تجویز انتقال منافع مورد اجاره یک باب مغازه به پلاک 1846 اصلی بخش یک کاشان موضوع اجاره نامه عادی مورخ .. نظر به اوراق و محتویات پرونده و شرح دادخواست تقدیمی خواهان نسبت به منافع عین مستاجره و نیز قبول و اقرار طرفین پیرامون حاکمیت قرار داد بر رابطه آنان به ویژه لایحه شماره …. خوانده به عنوان مالک عین مستاجره و قبول پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت از سوی وی به مستاجر (خواهان) با ارجاع امر به کارشناس و با لحاظ قرار دادن دادخواست خواهان که خواسته خویش را تجویز از ناحیه موجر در جهت انتقال به غیر اعلام نموده است.
و موجر نیز از اختیار حاصله برای خویش به موجب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 استفاده نموده و حاضر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر گردیده است. لذا دادگاه در جهت تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر موضوع را به کارشناس ارجاع، که حق کسب یا پیشه یا تجارت بظور کامل به مبلغ بیست و پنج میلیون ریال اعلام گردید و نظریه کارشناس مصون از هر ایراد و اعتراضی واقع است.
لذا ، مستندا به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد ماه 1356 حکم به تخلیه عین مستاجره و انتقال منافع عین از سوی مستاجر به موجر همراه با پرداخت مبلغ بیست و پنج میلیون ریال به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر و پرداخت مبلغ شش هزار و یکصد و چهل ریال به عنوان هزینه دادرسی و مبلغ دویست و پنجاه هزار ریال به عنوان هزینه کارشناسی در حق وی صادر و اعلام می گردد.
موجر موظف است ظرف مدت سه ماه از تاریخ قطعی شدن دادنامه حق کسب مستاجر را پرداخت نماید مستاجر موظف است، ظرف مدت یک ماه پس از تودیع حق کسب یا پیشه یا تجارت محل را تخلیه و تحویل موجر نماید رای صادره حضوری بوده ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در مراجع تجدیدنظر مرکز استان می باشد.
جهت کسب اطلاعات بیشتر و نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل ملکی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
