بررسی مهمترین قوانین حاکم بر تخلیه ملک تجاری
تخلیه ملک تجاری، منظور از تخلیه ملک تجاری پایان یافتن تصرفات مستاجر در یک ملک با کاربری تجاری یا مغازه می باشد. به طور کلی عقد اجاره به معنای انتقال منافع یک مال برای مدت معین و در ازای مبلغ مشخصی(اجاره بها) است. بر اساس قانون مدنی عقد اجاره یکی از عقود لازم است. یعنی پس از آن که اجاره نامه انعقاد یافت و ملک به تصرف مستاجر درآمد، هیچ یک از طرفین قرارداد نمی توانند از اجرای تعهدات قراردادی خویش خودداری نمایند.
بنابراین در طول مدت اجاره، ملک تحت تصرف مستاجر درآمده و موجر نمی تواند او را از ادامه دادن تصرفات خویش منع سازد. مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، اصولاً مستاجر می تواند ملکی را که اجاره کرده است در طول مدت اجاره به شخص دیگری اجاره دهد.
با این وجود در مورد اجاره املاک با کاربری تجاری مثل مغازه، پاساژ، باشگاه و … مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر محدودیت هایی تعیین شده است. به عبارت دیگر چنانچه برخی از موقعیت های حقوقی مثل تغییر شغل ایجاد شود، موجر می تواند اجاره نامه را فسخ کرده و دستور تخلیه ملک تجاری را دریافت کند. در این نوشتار برخی از مهمترین شرایط و موجباتی که برای موجر و مستاجر حق تخلیه ملک تجاری ایجاد می شود را مورد بررسی قرار خواهیم داد با وکیل ملکی همراه باشید.
موجر یا مالک در چه مواردی حق تخلیه ملک تجاری را دارد؟
در ادامه برخی از مهمترین عوامل و شرایط لازم برای تخلیه ملک تجاری را مورد بررسی قرار می دهیم:
پایان یافتن مدت اجاره در قرداد های اجاره مشمول قانون 1376؛ همانطور که اشاره شد عقد اجاره یک عقد مدت دار است. یعنی رابطه قراردادی بین موجرو مستاجر پس از سپری شدن مدت زمان خاص که توسط طرفین تعیین گردیده است، پایان می یابد. به عبارت دیگر پس از پایان یافتن مدت اجاره نامه، مستاجر می بایست ملک تجاری را تخلیه کند.
توجه داشته باشید قراردادهای اجاره ای که شرایط مذکور در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضا نشده باشد و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد مشمول تخلیه فوری نیستند.
اجاره دادن مورد اجاره بر خلاف مفاد مندرج در قرارداد؛ آنچنان که گذشت دریافتیم که اصولاً مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد. لکن در مواردی ممکن است موجر و مستاجر ضمن معامله، توافق کرده باشند، که مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره به دیگری را ندارد. در این صورت چنانچه بر خلاف مفاد مندرج در اجاره نامه، مستاجر ملک تجاری را به دیگری اجاره دهد، موجر حق فسخ معامله و تخلیه ملک تجاری را خواهد داشت.
در قراردادهای اجاره مشمول قانون 1356 اصل این است که مستاجر حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد . در صورتی که مستاجر بدون اذن مالک یا بدون حکم دادگاه منافع ملک را به دیگری منتقل کند مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری کند.
تغییر شغل؛ در مورد اجاره املاکی که کاربری تجاری و حق و کسب و پیشه می باشند ، ممکن است بین طرفین توافق شود که مستاجر در طول مدت اجاره تنها به شغلی که در اجاره نامه به آن تصریح شده است، فعالیت داشته باشد. برای مثال ممکن است طرفین توافق کنند که مستاجر در مغازه مورد اجاره، تنها به شغل زرگری و طلافروشی بپردازد.
در این صورت چنانچه مستاجر شغل موضوع قرارداد را تغییر دهد، موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک مورد اجاره را دارا می باشد. در صورت اثبات تغییر شغل هیچ وجهی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
تعدی و تفریط در مورد اجاره؛ در املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، یکی از موارد دیگری که برای موجر حق تخلیه ملک تجاری و فسخ معامله ایجاد می شود، هنگامی است که مستاجر در ملک تجاری مورد اجاره مرتکب تعدی و تفریط شود. تعدی به معنی تخلف از حدود اذن و اختیار است و تفریط به معنی ترک تکالیف و الزامات است.
اتبات تعدی و تفریط بر عهده مالک است و بهتر است که مالک قبل از طرح دعوا با تامین دلیل از وضعیت ملکبتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط نماید. در صورت اثبات تعدی و تفریط هیچ وجهی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
عدم پرداخت اجاره بها، این دعوا در مورد قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق و کسب و پیشه مشمول قانون 1356 مطرح می شود.اگر مستاجر به موقع اجاره بها را نپردازد اظهارنامه رسمی و یا اخطاریه دفترخانه از سوی موجر برای وی فرستاده می شود. در صورت عدم پرداخت اجاره بها مالک می تواند نسبت به طرح دعوی تخلیه ملک تجاری اقدام نماید.
در صورت تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت نمی شود.
تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کجاست؟
اصولا دعاوی مربوط به تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد ولی در صورتی که ملک دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت باشد این نوع تخلیه در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
هزینه دادرسی دعوی تخلیه ملک تجاری
هزینه دادرسی دعوی تخلیه ملک تجاری ، با توجه به اینکه این دعوا غیر مالی اعتباری می باشد باید مطابق تعرفه دعاوی غیر مالی محاسبه گردد که بر اسا س تعرفه خدمات قضایی سال 1401 ، مبلغ 180 هزار تومان تا 400 هزار تومان می باشد.
نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری
خواهان : (موجر يا مالك با ذكر مشخصات)
خوانده : (مستأجر با ذكر مشخصات)
خواسته : تخليه و تحويل مورد اجاره به دلیل تغییر شغل
دلائل و منضمات دادخواست : 1. فتوكپي مصدق سند (رسمي / عادی اجاره) 2. فتوكپي مصدق سند مالكيت 3. ارجاع امر به كارشناس 4. تحقيق و معاينه محلی
احترامآ به استحضار مي‌رساند :
1. (اينجانب / اينجانبان) مالك ششدانگ پلاك ثبتی ……… واقع در ……… (هستم / هستيم) كه فتوكپی مصدق سند مالكيت ملك مذكور تقديم شده است .
2. قسمتی از ملك مذكور كه به صورت یک (دستگاه آپارتمان / باب مغازه) است به موجب سند (عادي مورخ ……… / رسمي شماره ……… مورخ ……… تنظيمي در دفتر ……… ) به خوانده محترم اجاره داده شده است و فتوكپی مصدق سند اجاره نيز ضميمه است .
3. نظر به اينكه در سند اجاره تصريح شده است كه محل براي شغل ……… اجاره داده شده و خوانده محترم بدون اذن و اجازه بنده محل را به ……… تبديل كرده است . به استناد شق 7 از ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 رسيدگی و صدور حكم تخليه را با احتساب جميع خسارات قانوني از محضر عالي استدعا مي‌كنم .
نکات حقوقی تکمیلی در خصوص اجاره ملک تجاری
از نظر عملی برای این که موجر بتواند ملک تجاری مورد معامله را تخلیه کند، دو حالت متصور است. در صورتی که اجاره نامه به صورت سند رسمی و در دفاتر ثبت اسناد رسمی انعقاد یافته باشد، برای تخلیه ملک تجاری، موجر می تواند به دوایر اجرای ثبت مراجعه نموده و با دریافت اجرائیه ثبتی ملک تجاری مورد اجاره را توقیف نماید. در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی و در دفاتر ثبت تنظیم نشده باشد، برای تخلیه ملک تجاری موجر می بایست به دادگاه حقوقی و عمومی شهرستانی که ملک در آن واقع شده است، مراجعه کرده و دادخواست تخلیه ملک تجاری را تقدیم نماید.
در یک قرارداد اجاره موجر ممکن است مبلغی را به عنوان رهن یا ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد. پیش از تخلیه ملک تجاری باید آن را به مستاجر بازگرداند. در صورتی که با وجود آمادگی موجر به بازگرداندن رهن، مستاجر از دریافت آن خودداری کند، موجر می تواند وجه مزبور را به صندوق دادگستری تحویل داده و دستور تخلیه ملک را دریافت کند.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
