تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر
تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر، مقاله ی حاضر که توسط وکیل ملکی برای شما عزیزان به تحریر درآمده است به بررسی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر و نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر را برای شما عزیزان بیان می دارد.
مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در صورتی که مستاجر به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند مورد اجاره را برای همان شغل یا شغل مشابه به صورت سند رسمی به دیگری منتقل کند. انتقال مورد اجاره در صورتی صحیح می باشد که حق انتقال به غیر به صورت صریح در متن اجاره نامه قید شده باشد.
اگر حق انتقال به غیر در اجاره نامه قید نشده باشد به منزله این است که این حق از مستاجر سلب شده است. بنابراین، مستاجر فقط با داشتن حق انتقال می تواند بدون اعلام و یا جلب رضایت موجر مورد اجاره را به شخص دیگری منتقل کند و کلیه حقوق ناشی از مورد اجاره که همان حق کسب و پیشه و تجارت است را دریافت نماید، زیرا، به موجب اجاره نامه مستاجر دارای حق انتقال می باشد.
اگر مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت بدون داشتن حق انتقال منافع عین را به دیگری منتقل نماید این انتقال، خلاف ماده 19 این قانون بوده و این تخلف موجب اسقاط نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد. موجر به استناد ماده 19 قانون 1356 می تواند تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر را از دادگاه درخواست نماید.
نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر
مستأجری که حق انتقال مورد اجاره را به غیر را نداشته باشد و آن را به دیگری منتقل نماید، تخلف وی با توجه به بند ۷ ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ از موارد تخلیه می باشد و موجر می‌تواند تقاضای تخلیه نماید. اگر مالکی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر اقامه کند باید دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر را به طرفیت مستاجر قدیم و مستاجر جدید مطرح کند.
دادگاه صادر کننده حکم نیز باید توجه داشته باشد که حق کسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود که مستاجر، حق کسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نکرده باشد زیرا اگر مستاجر حق کسب و پیشه را به منتقل الیه واگذار کرده باشد، این حق به مستاجر دوم می رسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی ملک را تخلیه خواهد کرد.
تحقق غیر قانونی انتقال به غیر
یکی از مواردی که حق تخلیه برای مالک ملک در نظر گرفته است انتقال سر قفلی به دلیل انتقال به غیر و استفاده شخصی غیر از مستاجر ملک است. مطابق بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در مواردی که مورد اجاره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل نمایندگی و وکالت و غیره به دیگری واگذار کند بدون این که مطابق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره نامه تنظیم نماید.
صرف استفاده عملی فردی دیگر از عین مستأجره برای تحقق انتقال کفایت می‌کند و در این مورد وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستأجر و استفاده کننده از عین مستأجره و عناوین قرارداد از هر قبیل که باشد مانند نمایندگی و یا وکالت با دریافت یا عدم دریافت مبلغ، تاثیری ندارد و صرف انتقال و استفاده عملی فردی دیگر از مورد اجاره انتقال محقق می شود.
انتقال مورد اجاره باید به صورت سند رسمی باشد.
مطابق ماده 19 قانون 1356 انتقال منافع مورد اجاره باید به صورت سند رسمی باشد. بنابراین، یکی از ضمانت اجراهایی که قانونگذار برای تخلف از موارد مذکور اعلام داشته در تبصره های ماده 19 برای موجر حق تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر را نبز قائل شد.
اگر مستاجر بدون تنظیم سند رسمی نسبت به انتقال منافع، اقدام نماید، موجر می تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم به تخلیه را از دادگاه درخواست کند. علاوه بر این، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر نیز به نصف تقلیل می یابد.
ضمانت اجرایی انتقال مورد اجاره به غیر
- اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در زمان تخلیه مورد اجاره، باید حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت کند. اگر مالک حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیر نباشد و نه اینکه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد مستاجر می تواند به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور حکم به تجویز انتقال منافع به غیر را بخواهد.
- اگر مستاجری که حق انتقال مورد اجاره را به غیر نداشته باشد بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات مورد اجاره را به دیگری واگذار کند موجر می تواند تقاضای تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر را خواهد شد.
نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر
اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند و حق انتقال به غیر نیز از مستاجر سلب شده باشد و همچنین مالک ملک راضی به انتقال به غیر نباشد، مستاجر باید از دادگاه تقاضای صدور حکم به تجویز انتقال منافع را از دادگاه کند. دعوی تجویز انتقال منافع باید به طرفیت مالک ملک مطرح شود و اگر ملک مشاع و دارای مالکین متعدد یاشد این دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح بشود.
نمونه رای دادگاه در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر
رای دادگاه
در خصوص دادخواست خواهان به طرفیت خوانده به خواسته تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر یک باب مغازه واقع درخیابان نطنز موضوع اجاره نامه عادی مورخ …… نظر به اوراق و محتویات پرونده و شرح دادخواست تقدیمی خواهان و بویژه اظهارات مورخ …. طرفین در محضر دادگاه به اینکه خواهان اظهار داشت مغازه را خوانده به پسر خویش برای شغل بزازی به اجاره داد و فرزند مذکور تحت تکفل مستاجر است و قبول دارم که مستاجر دارای کهولت سن و بیماری است و اظهارات خوانده نیز موید این امر است و اعلام نمود که در مغازه مشغول است و به دلیل ناتوانی جسمی حضور دائمی ندارد.
و اینکه آنچه از ظاهر وی بر می آید دارای کهولت سن و بیماری در ناحیه هر دو پا بوده که این توانایی برای حضور دایمی وجود ندارد و اظهارات خواهان به اینکه اجاره واقعی نمی باشد موید این امر است و در واقع با لحاظ اظهارات طرفین دعوی انتقال از سوی مستاجر صورت نگرفته است و فرزند مستاجر در واقع برای پدر خویش بدون استقلال مالی تصدی می نماید. در خصوص اعلام خواهان به موجب دادخواست به اینکه خوانده مدعی پرداخت سرقفلی است.
نظر به اینکه اولا چنین ادعایی از سوی خوانده مطرح نگردیده و مستندات ابزاری خواهان در دادخواست تقدیمی حکایتی از این امر نداشته و در لوایح تقدیمی خوانده اشاره ای به این امر نشده است ثانیا رسیدگی به دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر ارتباطی با پرداخت سرقفلی ندارد و تنها در مرحله تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر توسط کارشناس به پرداخت سرقفلی و میزان آن توجه می شود.
علی ایحال صرف نظر از اینکه چنانچه خواهان در طرح دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر جازم می بود می بایست دعوی را متوجه منتقل الیه می نمود. نظر به شرح صدرالذکر و مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می گردد. رای صادره حضوری بوده ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در مراجع تجدید نظر مرکز استان می باشد.
در صورت نیاز به دریافت مشاوره حقوقی و مشورت با وکیل سرقفلی در زمینه مباحث مربوط به سرقفلی و تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر و نیز بیان مسائل و مشکلات عملی و یافتن راه حل در این خصوص با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
