تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل، مقاله ی حاضر که توسط وکیل ملکی برای شما عزیزان به تحریر درآمده است به بررسی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل و فسخ اجاره به دلیل تغییر شغل و دلایل اثباتی برای طرح دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل را برای شما عزیزان بیان می دارد.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356در بند 7ماده 14به مواردي میپردازد که موجر حق درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد “در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره براي شغل معینی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضاي موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد “.
یکی از موارد تخلیه اماکن تجاری تغییر شغل بدون اجازه مالک است که به موجب آن مستاجری که برابر قرارداد موظف است شغل خاصی را تصدی نماید بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر آن کند که با طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل از طرف موجر باید محل را تخلیه کند و حق کسب و پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست خواهد داد، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل گذشته باشد.
شرایط لازم برای طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
در قراردادهای مکتوب اثبات تغییر شغل با مشکلی مواجه نیست، زیرا طرفین به صراحت نوع شغل را در قرارداد ذکر کرده اند و اثبات تخلف احتمالی مستاجر امر ساده ای است. در روابط استیجاری موضوع قانون 1356ممکن است قرارداد اجاره به صورت شفاهی باشد یا اینکه به صورت عملی واقع گردد.
در اینصورت انحصاری بودن شغل مستاجر امری مشکل است زیرا موجر هیج مستندی از این امر نمیتواند به دادگاه ارائه نماید مگر اینکه مستاجر خود اقرار نماید و در صورت انکار مستاجر دعوی محکوم به بطلان است. بنابراین، یکی از مستنداتی که باید توسط موجر در مقام مدعی و در هنگام طرح دعوی تقدیم دادگاه گردد قرارداد اجاره ای است که نوع شغل به صراحت در ان ذکر شده است و ممنوعیت تغییر شغل و مدارک مثبت بر تغییر شغل است و بدون آن امکان رسیدگی وجود ندارد و در احراز تخلف مستاجر تحقق ضرر و اثبات آن ضروری نیست.
اگر در قرارداد اجاره نوع شغل تعیین نگردبده باشد، مستاجر در انتخاب نوع شغل آزاد است و جلب رضایت موجر نیز ضروری نیست. بنابراین، اگر شغل معین و خاصی در اجاره نامه قید شده باشد و مستأجر از آن تخلف نماید ارائه اجاره نامه و استناد به آن در جهت اثبات آن کفایت می کند. اما اگر شغل خاصی در اجاره نامه قید نشده باشد و توافق ضمنی یا صریح جداگانه اي فیمابین طرفین وجود نداشته باشد، مالک باید با استفاده از قرائن و امارات موجود نسبت به اثبات الزامات فیما بین اقدام نماید.
مهم ترین مسئولیت اثباتی مالک، اثبات ظهور فیزیکی و بیرونی تخلف از شرط یعنی «تغییر شغل »است. بدین ترتیب، مالک باید بعد از اثبات شغل معین در اجاره نامه، ثابت نماید که مستأجر از شرط مقرر تخلف نموده است در این باب موجر بایستی قبل از طرح دعوي نسبت به وضعیت فیزیکی و بیرونی تخلف مبنی بر تغییر شغل و تغییر نحوه استفاده با تأمین دلیل اقدام نماید، چرا که هر آن احتمال دارد مستأجر با برگشت به شغل سابق و امحاء آثار تغییر شغل ادله اثباتی دعوي را از بین ببرد و دعوي منتج به نتیجه نشود همچنین مالک میتواند براي حفظ دلایل علاوه بر تأمین دلیل از سایر ادله اثباتی استفاده نماید.
شغل مشابه از نظر قانون و عرف چیست؟
مطابق بند 7 ماده 14 قانون 1356 تغییر شغل یکی از موارد درخواست فسخ و تخلیه ذکر شده است. در آخر بند با عبارت «مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد» آن را تخصیص میزند. به عبارت دیگر اگر شغل جدید مشابه شغل سابق باشد علی الرغم تحقق شرط اول موجر نمی تواند دعواي تخلیه مطرح نماید.
از این رو مسأله مشابهت دو شغل از اهمیت ویژه برخوردار است و تعیین تکلیف و تشخیص آن هم مهم و سرنوشت ساز می باشد. با تمام اهمیتی که تشخیص مشابهت دو شغل دارد معیاري در این خصوص از سوي قانون گذار ارائه نشده است. از این رو حقوقدانان سعی نموده اند با کمک گرفتن از عرف و رویه قضایی حاکم ضابطهاي را براي تشخیص مشابهت دو شغل ارائه نمایند. چنان که برخی بر این باورند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل بایستی ملاک مشابهت قرار گیرد.
بنابراین اقدام به ایجاد و انجام یک شغل غیر مشابه جدید در یک قسمت عین مستأجره ضمن ادامه شغل سابق میتواند از مصادیق تغییر شغل محسوب و موجبات تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه باشد زیرا، هر گونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید در محل کسب ممکن است موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت به ضرر مالک منتهی شود.
الزام مقامات قانونی در تغییر شغل، تخلف نیست.
در حالتی که تغییر شغل مستاجر به حکم قانون و ناشی از الزام قانون است در اینصورت به دلیل اینکه حکم آمره قانونی ملزم به انجام ای کار بوده است در اینصورت متخلف محسوب نمی شود زیرا اگر مبادرت به انجام آن نمی نمود به حکم مقام قضایی یا شهرداری پلمپ می گردید به عنوان مثال مشاغلی که بهداشت عمومی را تهدید می نماید.
نمونه رای تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
رای دادگاه
در خصوص دادخواست خواهان با وکالت وکیل به طرفیت خواندگان به خواسته تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل و تخلف از شروط اجاره نامه موضوع سند رسمی شماره 23889 مورخ …. دفتر اسناد رسمی شماره 6 کاشان. نظر به اوراق و محتویات پرونده وشرح دادخواست تقدیمی خواهان، اولا ترتیب ارتباطی را که خواهان به موجب آن خواندگان را خطاب قرار داده است صحیح نمی باشد.
چرا که خوانده ردیف دوم به عنوان مستاجر بی واسطه از مورث خواهان بوده که کلیه حقوق استیجاری خویش را به خوانده ردیف اول واگذار نموده, لذا مشارالیهم در مغازه مورد اختلاف تصرف اشتراکی آنگونه که خواهان اعلام نموده نداشته اند زیرا مستاجر اول تمامی حقوق استیجاری خویش را که در قالب حق کسب یا پیشه یا تجارت است با فروش منافع عین مستاجره به خوانده ردیف اول واگذار نموده است و لذا طرح دعوی به گونه ای که این دو شریک یکدیگر تلقی شوند با حقوق متصرف که در منافع محل تجاری مالکیت بلا منازع دارد منافات دارد.
ثانیا با شهادت شاهد، اختیار و اجازه، تغییر شغل از سوی مورث خواهان در زمان حیات خود وجود دارد و شهادت شاهد دوم نیز موید این امر است ( اگرچه شهادت وی در محضر دادگاه و توسط وکیل خواهان به لحاظ کتمان رابطه خویشاوندی مورد جرح واقع شده اما با اتیان سوگند وی در محضر دادگاه و نیز قیود تصریحی در ماده 155 قانون آیین دادرسی کیفری و عدم وجود جهت رد در قانون فعلی از حیث وجود رابطه خویشاوندی با خوانده ردیف دوم به نحوی که شهادت وی را بلااثر نماید).
ثالثا در خصوص خوانده ردیف اول، شاهد اخیر به نحو جداگانه ادای شهادت نموده ( در مورد خوانده ردیف اول نسبت به شاهد مورد جرح وجود ندارد) که صراحتا در خصوص چگونگی اطلاع و اذن در انتقال تغییر شغل توسط مورث خواهان به خوانده ردیف اول و نیز خوانده ردیف دوم اعلام شهادت نمود علی ایحال دادگاه در جهت فراغت وجدان و نیز با اعلام آمادگی خوانده برای ادای سوگند برابر ماده 23 قانون آیین دادرسی مدنی پیرامون اجازه در خصوص تغییر شغل و انتقال به غیر، سوگند را با تشریفات شرعی و قانونی آن اجرا نمود.
لذا ، دادگاه به شرح دلایل صدرالذکر دعوی خواهان را به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی محکوم به بطلان می داند رای صادره حضوری بوده ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظرخواهی در مراجع تجدید نظر مرکز استان می باشد.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
