مطالبه سرقفلی
مطالبه سرقفلی ، سرقفلی حق مالی خاصی است که در موارد اجاره ملک تجاری، ممکن است موجر یا مستاجر آن را به طرف مقابل پرداخت نماید. در قراردادهای اجاره ، موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، اگر مالک بر اساس حکم تخلیه ای که توسط دادگاه صادر می شود اقدام به تخلیه ملک کند مستاجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است می تواند همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجرو یا پس از آن اقدام به طرح دعوی مطالبه سرقفلی کند.
اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره، دادخواست تخلیه مطرح نکند، مستاجر می تواند بدوا دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم نماید. در این نوشتار ضمن بررسی برخی از مهمترین شیوه های ایجاد حق سرقفلی، راهکارهای قانونی برای مطالبه سرقفلی و دریافت آن را مورد بررسی قرار می دهیم با وکیل ملکی همراه باشید.
شرایط مطالبه سرقفلی
برای مطالبه سرقفلی مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- میان طرفین عقد اجاره انعقاد یافته باشد.
- مورد اجاره، ملکی با کاربری تجاری باشد.
- در ضمن معامله قید شده باشد که مبلغی به عنوان سرقفلی توسط مستاجر به موجر و یا برعکس پرداخت می شود. به عبارت دیگر باید توجه داشت که حق سرقفلی ممکن است توسط موجر یا مستاجر به طرف مقابل پرداخت شود. در صورتی که ضمن معامله طرفین در مورد پرداخت سرقفلی و میزان آن توافق نکرده باشند، هنگام پایان قرارداد هیچ کدام از طرفین نمی تواند پرداخت سرقفلی را از طرف مقابل مطالبه کند.
- مطالبه سرقفلی تنها در مورد اموال غیرمنقول یا املاک ممکن است. در نتیجه چنانچه مال منقولی مثل خودرو یا رایانه به دیگری اجاره داده شود، طرفین نمی توانند در ضمن اجاره نامه حق سرقفلی را تعیین کنند.
- همانطور که اشاره شد، مطالبه سرقفلی تنها در صورتی ممکن است که بین طرفین، قرارداد اجاره منعقد شده باشد. بنابراین در صورتی که قرارداد خرید و فروش، مضاربه و … تنظیم شده باشد، طرفین نمی توانند مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین کنند.
نحوه مطالبه سرقفلی
مطالبه سرقفلی ممکن است توسط موجر یا مستاجر صورت گیرد. در صورتی که موجر هنگام انعقاد اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کرده باشد، مستاجر در مواردی مثل هنگام تخلیه پیش از موعد ملک، می تواند مبلغی سرقفلی را به نرخ روز از موجر یا مستاجر جدید مطالبه نماید. همچنین سرقفلی ممکن است توسط مستاجر به موجر پرداخت شود.
به طور کلی کسی که حق مطالبه سرقفلی را دارد اعم از موجر و مستاجر، برای مطالبه مبلغ سرقفلی به نرخ روز می بایست به دادگاه عمومی شهرستانی مراجعه کند که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. برای مثال در صورتی که مطالبه سرقفلی ملک تجاری باشد که در شهر شیراز قرار دارد، رسیدگی به دعوای سرقفلی در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهر شیراز قرار دارد. موجر یا مستاجری که به موجب اجاره نامه حق سرقفلی دارد، برای مطالبه آن می بایست دادخواست حقوقی را تنظیم کرده و به دفتر دادگاه تقدیم نماید.
دادگاه حقوقی پس از وصول پرونده وقت رسیدگی تعیین کرده و با حضور طرفین مبادرت به رسیدگی می نماید. در خصوص دعوای مطالبه سرقفلی دادگاه ممکن است جهت روشن شدن ابعاد موضوع قرار هایی مثل قرار کارشناسی، قرار معاینه محلی و … صادر نماید. پس از بررسی اظهارات و مدارک طرفین و اعلام ختم دادرسی، دادگاه مبادرت به صدور رای ظرف مهلت معین می نماید. همانطور که اشاره شد اگر دادگاه حکم به پرداخت سرقفلی را بر علیه خوانده صادر کند، میزان آن را به نرخ روز با توجه به تورم پولی اعلام می کند.
بیشتر بدانید : سرقفلی چیست؟
نکات حقوقی در خصوص سرقفلی
در ادامه برخی از مهمترین نکات حقوقی در ارتباط با مطالبه سرقفلی را مورد بررسی قرار می دهیم:
- پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر جدید در سال 1376، قانونگذار تعریف سرقفلی را تغییر داده و این حق را تنها شامل قراردادهای اجاره ای می داند که پیش از تصویب قانون یعنی سال 76، انعقاد یافته اند. بنابراین در حال حاضر مطابق با آخرین تغییرات حقوقی حق سرقفلی در مورد قراردادهایی که قبل از سال 76 انعقاد یافته اند قابل ایجاد نیست.
- حق سرقفلی در نتیجه این واقعیت اقتصادی ایجاد شده است که استمرار یک فعالیت در یک محل تجاری خاص، موجب افزایش ارزش و قیمت ملک تجاری می شود که در آن به حرفه ای خاص پرداخته می شود. پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، مطابق با قانون قبلی که برخی از مواد آن همچنان لازم الاجرا بود، قانونگذار مقررات مربوط به سرقفلی را مشخص نموده بود. در حال حاضر نیز نسبت به قراردادهای اجاره ای که پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 منعقد شده اند، می توان دعوای مطالبه سرقفلی را اقامه کرد.
- اگر مستاجر، ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند، مستاجر دوم در هنگام تخلیه ملک، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
- تخلفات مستاجر در قرارداد اجاره مانند تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره ، انتقال منافع مورد اجاره به غیر و یا تغییر شغل تاثیری در میزان سرقفلی قراردادهای اجاره مشمول 1376 ندارد.
نمونه آراء و نظریات قضایی در خصوص مطالبه سرقفلی
رای شماره 708 مورخ 04/06/1391 شعبه 59 دادگاه تجدیدنظراستان تهران « مطالبه سرقفلی توسط مستاجر قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه، محمل قانونی ندارد».
رای شماره 158 مورخ 10/08/1391 شعبه 51 دادگاه تجدیدنظراستان تهران « حق سرقفلی، قابلیت توقیف و فروش دارد و هر یک از مالکین مشاعی میتوانند تقاضای فروش سرقفلی و پرداخت حق خود را بکنند».
نظریه مشورتی شماره 3/93/7 – 16/01/1393 اداره کل حقوقی قوه قضائیه :
آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر ، بدون اجازه مالک یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره، مشمول قانون 1376 ، تاثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟ چانچه نقل و انتقالی سرقفلی ، ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه، باشد آیا با انقضای عقد اجاره، مستاجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را دارد یا خیر؟
طبق تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، کسی که حق مطالبه سرقفلی را دارد، در زمان تخلیه، حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی نفسه در این مورد تاثیری نخواهد داشت.
مستندات قانونی مطالبه سرقفلی
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
