تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی
مقاله حاضر که توسط وکیل ملکی تنظیم شده است به بررسی مسئله تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی و شرایط لازم برای طرح دعوی تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی را برای شما عزیزان بیان می دارد.
تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی از جمله مواردی است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پیش بینی شده و موجر مجاز شده است با پرداخت کل حق کسب یا پیشیه یا تجارت مورد اجاره را تخلیه کند و دادگاه در این موارد تکلیف دارد ضمن صدور حکم به تخلیه موجر را به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت محکوم کند.
شرایط تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی
برابر بند 2 ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که مجوز و مستند دعوی تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی به این منظور می‌باشد تصریح گردیده تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت اگرچه در ظاهر این بند روشن است ولی موجر تحت شرایطی می تواند تخلیه ملک را به جهت نیاز شخصی بخواهد که به شرح ذیل است :
1- نیاز شخص موجر به کسب و کار
آنچه از ظاهر بند 2 ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ بر می‌آید این است که برای تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی، مالک باید نیازمند کسب و کار در مورد اجاره و احتیاج شخصی داشته باشد.
بنابراین علی القاعده اگر موجر دارای حرفه و شغل معین و مستمر باشد صرفنظر از میزان درامد نمی تواند تخلیه را تقاضا نماید، زیرا در تحقیقات از مطلعین قضیه در اجرای قرار معاینه و تحقیق محلی چنانچه معلوم شود که مالک حرفه و شغل معینی دارد و مشغول به کار است بدون تردید دعوی موجر راجع به تخلیه رد خواهد شد.
بنابراین موجر زمانی می تواند به جهت نیاز شخصی تخلیه محل را خواستار گردد که مدارکی مبنی بر بیکاری با ناتوانی وی در تصدی شغلی که دارد مثل رانندگی وسایل نقلیه یا بیماری و هر عامل دیگری که دادرس دادگاه را اقناع نماید. مانند استناد معاینه محل، شهادت شهود.
دعوی تخلیه سر قفلی به جهت نیاز شخصی باید متکی بر چنین نیازی باشد و اگر دعوی تخلیه به جهت نیاز شخصی بر پایه نیاز شخصی موجر اقامه نشود و چنانچه موجر برای خود احتیاج نداشته باشد دعوی او رد خواهد شد.
2- نیاز فعلی موجر به کسب و کار در محل
موجر در صورتی می‌تواند تقاضای تخلیه ملک به دلیل نیاز شخصی را مطرح کند که نیاز شخصی به عین مستاجره و امرار معاش در زمان تقدیم دادخواست وجود داشته باشد. از این رو موجر نمی‌تواند به استناد احتیاج خود در آینده هر چند اگر احتیاج در آینده محرز و مبرهن باشد درخواست تخلیه نماید؛ مثلاً موجر نمی‌تواند به استناد اینکه یک سال بعد بازنشسته می شود تقاضای تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی مطرح نماید.
3- احتیاج مادی موجر به کسب و کار در محل
لازم است موجر برای استفاده از محل عین مستأجره، نیاز مادی واقعی داشته باشد یعنی اینکه عدم اشتغال موجر در عین مستأجره موجبات عسر و حرج وی را فراهم کرده و مشکلات مالی برای وی به دنبال داشته باشد. در این مورد موجر باید شخصاً نیاز به اشتغال در محل و امرار معاش از عین مستأجره را داشته باشد.
باید توجه داشت که به کارگیری کلمات احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت بدان معنی است که او بتواند در مورد اجاره به فعالیت شغلی بپردازند تا از شغل خود کسب درامد کند و احتیاج خویش را برطرف سازد و مسلما نظر قانونگذار این نیست که موجر علیرغم امکانات مالی و تمکن و درامد متناسب بتواند برای رفع مشکلات حاصل از بیکاری و فقدان شغل، مورد اجاره را تخلیه نماید،
- در صورت فروش عین مستأجره، کلیه شروط و تعهدات و حقوقی که موجر نسبت به مستاجر دارد نسبت به موجر جدید نیز لازم الاجراست. بنابراین، موجر جدید می تواند دادخواست تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی را تقدیم دادگاه نماید.
- در مورد اموال مشاعی هر یک از وراث می توانند اقدام به درخواست تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی نمایند و اثبات نیاز یکی از آنها کافی است و لازم نیست که همه مالکین ملک نیاز شخصی خویش را ثابت نمایند.
نمونه رای دادگاه در خصوص تخلیه سرقفلی به جهت نیاز شخصی
رای دادگاه
در خصوص دعوی خواهان (موجر) به طرفیت خواندگان به خواسته تخلیه یک باب مغازه به پلاک 698 اصلی بخش یک کاشان موضوع اجاره نامه عادی مورخ 20/8/1351 به علت نیاز شخصی خود و دو تن از پسران خویش نظر به اوراق و محتویات پرونده به اینکه علت اصلی و موجب دعوی خواهان نیاز شخص برای خود و دو فرزندش به محل مورد اجاره برای شغل تجاری می باشد.
خوانده نیز در قبال ادعای خواهان اظهار داشت محل سکونت وی و فرزندانش در تهران است و ممر اصلی درآمد و اعاشه وی نیز در اقامتگاه اوست و اصلا سکونتی در کاشان ندارد تا نیاز شخصی داشته باشد و مایملک خویش را بجز مغازه موضوع خواسته فروخته است و در حجره های 90 و 91 سرای پردیس مشغول به کار است.
از این حیث و به عنوان قرینه بر صدق ادعای خویش دادنامه شماره …. شعبه دوم این حوزه قضایی ارایه نموده که به موجب آن نیاز شخصی خواهان از این جهت رد شده است و نتیجه تحقیقات مرجع انتظامی نیز که به دستور دادگاه انجام شده است موید صحت دفاعیات خوانده می باشد و خواهان نیز دلیل اثباتی ناقض دفاع خوانده را به دادگاه ارایه ننموده است.
لذا ، دادگاه دعوی خواهان را با لحاظ دفاعیات خواندگان مقرون به صحت ندانسته به لحاظ عدم وجود نیاز شخصی و با در نظر گرفتن دلایل صدرالذکر حکم به بطلان دعوی صادر و اعلام می گردد. رای صادره حضوری بوده ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در مراجع تجدیدنظر مرکز استان است.
جهت مشاوره حقوقی در خصوص تخلیه سر قفلی به جهت نیاز شخصی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
