تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط
تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط، نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط و دلایل اثباتی برای طرح دعوای تخلیه به دلیل تعدی و تفریط و شرایط طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط برای آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است.
مطابق بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تعدی و تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره از جمله مواردی است که موجر می تواند بدون پرداخت حق و کسب و پیشه و تجارت مستاجر را بخواهد. بنابراین، تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط به صراحت در بند 8 ماده 14 قانون 1356 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است.
شرایط دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط
- برای تحقق تعدی و تفریط در اصل باید الزاماتی بین موجر و مستاجر در قالب شرط در قرارداد وجود داشته باشد که ممکن است انجام عمل خاص یا ترک فعل نسبت به عین مستاجره در قرارداد باشد. که این الزامات ممکن است به صورت انجام عملی باشد به عنوان مثال شرط شود که مستاجر هر ساله نسبت به نقاشی مورد اجاره اقدام کند یا از انجام عملی منع شود به عنوان مثال شرط شود که مستاجر حق مسدود کردن درب مورد اجاره را ندارد.
- رویه دادگاهها درخصوص دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط اینست که تغییراتی که به اصل و اساس بنا لطمه وارد کند و مشکل ایجاد نماید مانند مانند ساختن اتاق در پشت بام یا حیاط یا حذف قسمتی کلی از ساختمان مانند خراب کردن انباری، ایجاد زیرزمین یا اضافه نمودن قسمتی کلی به ساختمان را تعدی و تفریط می نامند، در حالی که اگر مستاجر در مورد اجاره تغییرات جزئی برای استفاده بهتر بدهد این تغییرات جزئی تفریط محسوب نمی شود. به عنوان مثال تعویض کلید، سرامیک کردن کف اتاق یا نقاشی ساختمان.
- بنابراین، برای تحقق تعدی و تفریط باید اقداماتی فیزیکی در علم خارج اتفاق بیافتد که خارج از عرف و قرارداد می باشد و توجه داشته باشید که احراز تعدی و تفریط موضوعی تخصصی می باشد و از وظابف اهل خبره و کارشناسان رسمی دادگستری می باشد. از این رو بهتر است که موجر برای طرح تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط در جهت احراز این شرط با تامین دلیل و با جلب نظر کارشناس اقدام نماید و چنانچه نظر کارشناسان بر این است که اقدامات انجام شده به اساس بنا لطمه وارد کرده است نسبت به طرح دعوای تخلیه اقدام نماید.
- در تحقق تعدی و تفریط باید ورود ضرر نسبت به عین مستاجره محرز شود و از شروط الزامی می باشد. از این رو، احراز رکن ضرر حائز اهمیت است و نیازی نیست که ضرر بالفعل باشد همین که به تشخیص کارشناس احنمال وقوع خسارت در آینده برای طرفین باشد کفایت می کند. بنابراین، تغییرات جزئی برای استفاده مطلوبتر از مورد مستاجره مانند کاشی کاری تعدی و تفریط محسوب نمی شود.
مفهوم تعدی و تفریط در قانون مدنی
تعدی : مطابق ماده 951 قانون مدنی تعدی عبارتست از تجاوز از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری. بنابراین، تعدی یعنی مستاجر عملی را خارج از قرارداد و عرف نسبت به مورد مستاجره انجام دهد عمل تعدی محسوب می شود.
تفریط : مطابق ماده 952 قانون مدنی تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است. بنابراین، تفریط یعنی ترک فعل توسط مستاجر. تفریط در صورتی حاصل می شود که مستاجر مطابق قرارداد و یا عرف موظف به انجام عمل خاصی نسبت به عین مستاجره است و از انجام آن خودداری می نماید. در اینصورت، مستاجر مرتکب تفریط نسبت به عین مستاجر شده است.
دلایل اثباتی موجر در دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط
دعوای تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط جزء دعاوی مشکل و پیچیده است و مالک برای اثبات این دعوی لازم است که اول به الزامات عرفی و قراردادی و تخلف مستاجر توجه داشته باشد اگر تعدی و تفریط صورت گرفته به جهت تخلف از الزامات قراردای باشد، به صرف اثبات تحقق عملی موضوع در خارج، تکلیف اثباتی موجر به پایان می رسد مانند اینکه طبق قرارداد اجاره مستاجر از برداشتن و تخریب دیوار به صراحت منع شده بود و تعهدات خود را انجام نداده و اقدام به تخریب و بر داشتن در دیوار نموده است.
در اینصورت، موجر برای اثبات تعدی و تفریط می تواند با تامین دلیل و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و همچنین به وسیله معاینه و تحقیق محلی نسبت به طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط اقدام نماید.
در تشخیص تعدی و تفریط، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری ضروری است در احراز تعدی و تفریط پس از طرح دعوی از سوی مالک، ارجاع به کارشناس ضروری است، زیرا یه واسطه تخصصی بودن این امور از موارد تخصصی و فنی هستند و تشخیص آن فقط با جلب نظر کارشناس می باشد.
ضمانت اجرایی تعدی و تفریط مستاجر
در قانون مدنی ضمانت اجرای تعدی و تفریط الزام مستأجر متخلف ملزم به انجام شرط و اجرای قرارداد است و در صورت عدم امکان منع، برای موجر حق فسخ ایجاد می شود. ولی در قانون 1356 مطابق ماده ۱۴ بر عکس قانون مدنی، حق تخلیه برای موجر ایجاد می‌گردد و علاوه بر آن مستأجر حقوق قانونی خود را که همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است را از دست می‌دهد.
نمونه رای تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط
رای دادگاه
در خصوص دادخواست خواهان ها با وکالت وکیل به طرفیت خوانده به خواسته تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط عین مستاجره به پلاک 419 فرعی از 33 اصلی و یک باب حصار به پلاک 416 از 33 اصلی فین کوچک بخش 2 کاشان به لحاظ تعدی و تفریط از طریق تبدیل آسیاب (طاحونه) به نانوایی و چایخانه سنتی بدون اذن از سوی موجرین و جلب رضایت آنها. نظر به اوراق و محتویات پرونده و مستندات ابرازی خواهان ها از جمله محتویات صورتجلسه تامین دلیل و لحاظ مندرجات سند اجاره با امعان نظر در اینکه خوانده نیز مالک یک سهم مشاع از پنج سهم ششدانگ پلاک موصوف می باشد.
علی ایحال دادگاه در جهت احراز واقع امر، موضوع را به کارشناسی ارجاع نمود. زیرا اظهار نظر در خصوص موضوع اختلاف از جهت ماهوی و تخصصی از اطلاع و علم دادگاه خارج است بدین هدف کارشناس انتخاب و برای وقت دادرسی با همراهی طرفین ضمن حضور در دادگاه و تفهیم دستور جلسه و قرار به وی، محل را رویت نمود و در نظریه خویش اعلام داشت.
« خوانده 14 سال قبل قسمتی از مورد اجاره در پلاک 419 فرعی را محصور و دیوار (تیغه) سمت خیابان را به همراه درب منصوبه برداشته و بجای آن درب پروفیل فلزی شیشه خور، نصب و دیوارها را کاشی کاری نموده و پس از اخذ مجوز از ادارات ذی ربط یک باب مغازه نانوایی دایر و نیز حدود یک سال قبل قسمت دیگر ملک را به ابعاد مفید … متر مربع محصور و با تخریب دیوار سمت خیابان و تعبیه درب سنتی پروفیل فلزی و نقاشی بدنه ها و سقف بصورت یک باب چایخانه تبدیل نمود».
بدینوسیله تخلف مستاجر را اعلام داشت نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ لیکن در مدت مقرر مصون از هر گونه ایراد و اعتراض واقع گردید. منتهی خوانده به اخذ رضایت و تمایل در تبدیل وضعیت از آسیاب به نانوایی و چای خانه از سوی یکی از خواهان ها تمسک داشت که مورد انکار خواهان مذکور واقع و اظهار داشت خواهان مذکور ادای سوگند نماید که صرف نظر از ضرورت و شرایط قانونی آن، مورد اجابت خواهان مذکور واقع و با انجام تشریفات شرعی و قانون ادای سوگند گردید.
از سویی، وکیل خواهان ها ایراد نمود که اگرچه این ادعا صحت ندارد ولی به فرض محال، خواهان مذکور قسمتی از پلاک های موضوع خواسته را مالک است و احد از ورثه می باشد و وکالتی از سوی سایر وراث نداشته است. لذا دادگاه به شرح دلایل صدرالذکر تخلف مستاجر را از حیث تعدی و تفریط مسلم دانسته مستندا به بند 8 ماده 14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب دوم مردادماه 1356، حکم به تخلیه پلاک های موضوع خواسته به نفع خواهان ها صادر و اعلام می دارد.
خوانده موظف است ظرف مدت یک ماه از تاریخ قطعی شدن حکم ، محل را تخلیه و به محکوم له تحویل دهد. تصرف در پلاک های از جانب خواهان ها پس از تخلیه خوانده مشمول ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود. رای صادره حضوری بوده ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه های تجدید نظر مرکز استان است.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
