بطلان معامله به جهت فضولی بودن
نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص بطلان معامله به جهت فضولی بودن برای آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است. ابطال در لغت به معنی از درجه اعتبار سـاقط كـردن، نـابود كـردن و در اصطلاح حقوقی عبارت است از نابود كردن يک عمل يا واقعه حقوقي و هر چيـزي كه داراي ارزش حقوقي باشد.
به نظر دکتر کاتوزیان ابطال عقد « عبارت است از اينكه يک مقام قضایی نظر به كان لم يـكن بودن يک عقد بدهد و يا ذينفـع به دستاويـز به قانـون، مانند حق فسخ، عقـد مـوجـودی را از روز پيدايش آن كــان لــم يكـن گردانــد ».
پس معامله قابـل ابطـال به معامله صحيحي اطلاق می شود كه ممكن است در نتيجه اراده صريح يا ضـمني هـر يـک از طرفين معامله يا شخص ثالث يا به تقاضای هر يک از ايشان و به موجب رأی دادگاه به معاملـه باطل تبديل شود . رای دادگاه ممكن است مستقيما ناظر بـر ابطـال معاملـه باشـد و يـا بطـلان معامله از آثار حكم قرار گيرد.
به دلیل اهمیت اقتصاد و منافع حاصل از آن در جوامع کنونی موضوع خرید و فروش ملک از مهم ترین فعالیت های اقتصادی به شمار می آید. همین امر موجب سوء استفاده برای برخی افراد در جامعه شده تا موقعیت های مناسبی را برای انجام تخلفات در این حوزه پیدا کنند تا از قانون سرپیچی کرده و موجب اختلالات اجتماعی گردند.
طبق قانون و تعهدات وضع شده هر فردی که مالک مالی از خود باشد می تواند در آن مال هرگونه تصرف قانونی انجام دهد. البته مالک هم می تواند به اشخاصی برای دخالت به امور مربوط به ملک و اموالش، وکالت دهد .
بنابراین نمی توان کار این افراد را غیر قانونی دانست. زیرا اجازه از طرف مالک را دارا هستند. اما اگر غیر از مالک کس دیگری این اجازه در اموال را بدهد و از طرف مالک هم اجازه نداشته باشد در صورت دخالت آن فرد ، فضول محسوب می شود لذا به این معامله، معامله فضولی گفته می شود.
نحوه طرح دعوای بطلان معامله به جهت فضولی بودن
اگر شخصی ﻏﻴﺮ از ﻣﺎلک، ﻣﺎل ﻣﺎﻟک را ﺑﺪون داﺷﺘﻦ ﻧﻤﺎﻳﻨﺪﮔﻲ و اذن از ﻃﺮف ﻣﺎﻟﻚ ﺑﻔﺮوﺷﺪ اگر مالک مال قرارداد را تأیید و یا تنفیذ کند ، قرارداد معتبر و اگر آن را رد کند ، قرارداد باطل است.
اگر مالک مال پس از مطلع شدن قرارداد بخواهد نسبت به بطلان معامله به جهت فضولی بودن اقدام نماید، بدوا باید عدم رضایت خود را نسبت به قرارداد به طرفین طی اظهارنامه رسمی اعلام نماید و سپس دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح کند.
نکته مهم : خواهان دعوا در پرونده بطلان معامله به جهت فضولی بودن ، مالک ملک است و خواندگان آن خریدار و فروشنده ملک می باشند. پس در تنظیم دادخواست باید به این نکته دقت نمایید.
معامله فضولی چیست؟
معامله فضولی به معامله ای گفته می شود که شخصی که صاحب مال نیست و یا اینکه از طرف صاحب یا مالک آن، اجازه ندارد اقدامی به انجام یک عمل حقوقی نسبت به آن مال کند. اقدام حقوقی نسبت به مال به این معنی است که فضول با مال کاری کند که انجام آن فقط در زمینه اختیارات مالک است و اینکه او در انجام این کار بدون اجازه اقدام کرده است.
فضول کیست؟
به فردی که بدون اجازه و دخالت مالک، مال او را معامله کرده باشد فضول می گویند. در هر معامله فضولی سه نفر وجود دارند :
- مالک : کسی که قانونا ملک به او تعلق دارد.
- فضول : شخصی که بدون حق و اجازه ی، اقدام به انجام معامله نسبت به مال دیگری می کند.
- اصیل : کسی که شخص فضول با او معامله کرده است.
آثار معامله فضولی چیست؟
همانطور که گفتیم معامله فضولی یک معامله غیر نافذ است. یعنی اینکه از نظر چهارچوب حقوقی و قوانین نیاز به تایید و تنفیذ مالک دارد تا دارای اعتبار گردد. لذا، نهایتا نتیجه معامله فضولی را مالک آن مشخص می نماید. مالک مختار است یا آن معامله را بپذیرد یا آن را رد نماید.
1- پذیرش معامله فضولی : مهم ترین و اولین اثر معامله فضولی پذیرش معامله از سوی مالک است. در صورت تایید و پذیرش معامله ، معامله صورت گرفته صحیح و معتبر خواهد بود.
2- رد معامله فضولی : رد مالک دومین اثر از آثار معامله فضولی است. مالک می تواند معامله فضولی را رد کند و به آثار آن نسبت به خودش پایان دهد و معامله خاتمه یابد.
نکته : برای مالک معامله مدت زمانی جهت رد یا تایید تعیین نشده است. از سوی دیگر اصیل هم تا وقتی که مالک تکلیف قرارداد را مشخص نکرده است حق فسخ آن را ندارد و باید به آن معامله پایبند باشد. اما در طول این مدت زمان که مالک در حال تصمیم گیری برای معامله است، اگر به اصیل ضرری از سمت معامله وارد شود، با اثبات آن می تواند معامله را فسخ کرده و به هم بزند. جهت مشاوره در خصوص بطلان معامله به جهت فضولی بودن با وکلا و مشاوران ما تماس بگیرید.
حکم معامله فضولی
مطابق ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی « معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو این که صاحب مال باطنا راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود».
معامله ی غیر نافذ یعنی اینکه در یکی از ارکان عقد یا معامله ای که قانون ذکر کرده نقص و خلل وجود دارد. هرچند که معامله باطل تلقی نمی گردد و لی صحیح هم تلقی نمی شود و در کل معامله صحیح هم نیست. اما اگر نقص معامله بر طرف شود معامله صحیح و کامل است.
لذا، در صورتیکه فضول بدون اطلاع مالک و یا رضایت آن اقدام به معامله کرده، معامله ذکر شده غیر نافذ است و تنها در صورت رضایت مالک است که صحیح و کامل می شود. این رضایت ذکر شده می تواند به صورت صحیح یا ضمنی باشد.
مطابق ماده 249 قانون مدنی «سکوت مالک و لو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی شود.» بنابراین ، رضای باطنی و سکوت مالک برای نفوذ معامله کافی نیست و رضای مالک باید به وسیله ای هر چند ضمنی اعلام شود.
مرجع صالح به رسیدگی بطلان معامله به جهت فضولی بودن
مطابق رأی شماره ی ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۱/۱۲/۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول با توجه به این که دعوی راجع به غیرمنقول است، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد. بنابراین مرجع صالح برای رسیدگی به تایید و یا تنفیذ بطلان معامله به جهت فضولی بودن دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
نحوه اجرای رای بطلان فضولی
در پرونده تائید بطلان معامله به جهت فضولی بودن دادگاه فقط بطلان معامله را تایید می کند در واقع رای به بطلان معامله اعلامی بوده و نیاز به اجرا ندارد.
مستندات قانونی تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن
ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی « معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو این که صاحب مال باطنا راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود. در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود».
ماده ی ۳۰۴ قانون مدنی « اگر کسی که چیزی را من غیر حق، دریافت کرده است، خود را محق می دانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود».
ماده ی ۶۷۴ قانون مدنی« موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت. مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند».
جهت مشاوره حقوقی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید.فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
