سند مالکیت معارض چیست؟
سند مالکیت معارض ، اگر دو سند مالکيت، جزئاً یا کلا از حيث اصل ملکی که موضوع آنها است یا از حيث حدود ملک یا حقوق ارتفاقي با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هيأت نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاک احراز شود، سند مالکيتی که ثبت آن نسبت به دیگری مؤخر است سند مالکیت معارض تلقی ميشود.
به عبارت دیگر در مورد تعارض ميان اسناد مالکيت، مطابق فرض اوليه قانون که در بند 5 ماده 1 لایحه قانوني راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکيت معارض مصوب 1333 بيان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زماني که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علي الاصول معتبر تلقی ميشود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکيت ثبت مؤخر ناميده ميشود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامعتبر دانسته ميشود.
شرایط لازم برای ایجاد تعارض دو سند مالکیت
- نظر به اعتبار خاص اسناد رسمی، اسناد عادی در مقام تعارض با این اسناد قرار نمی گيرند؛ زیرا تعارض بين دو چيز هنگامي است که هر دو از یک جنس باشند. هر گاه دو معامله درباره یک ملک واقع شوند، اگر الزاما هر دو در دفتر اسناد رسمی تنظيم شده و به ثبت رسيده باشد، و بين آن دو تعارض وجود داشته باشد، معامله معارض واقع شده است. در غير این صورت، اگر یکی از دو سند، عادی باشد به معنی این است که معامله معارض واقع نشده است.
- تعارض دو سند رسمی، هنگامی است که هر دو در زمان تعارض دارای اعتبار باشند بنابراین اگر در زمان معين یکی از دو سند رسمی از اعتبار ساقط شده باشد، نميتوان از تعارض دو سند رسمی سخن گفت؛ زیرا ابطال یکی از دو سند رسمی به معنی این است که آن سند اصلا وجود نداشته است و در این صورت تعارض به وجود نخواهد آمد.
- مفاد دو سند باید در یک موضوع وحدت داشته باشند؛ مثلا موضوع دو سند راجع به یک ملک باشد. چنانکه شخصي با تبانی با سردفتر ابتدا ملک خود را با سند رسمی به خریدار بفروشد و بعدا با همان سند رسمی همان ملک را به فرزند خود صلح کند، در این مورد تعارض تحقق یافته است اگرچه مدتی بعد آشکار شود.
- سند معارضی باید وجود داشته باشد. از آنجایی که سند اول از زمان تنظيم و ثبت آن، تا زمان ظهور سند دوم معتبر بوده است و اعتبار آن همچنان استصحاب ميشود. گر چه تعارض، طرفينی و دو جانبه است؛ ولی باید توجه داشت که سند اول در مقام تعارض با سند دوم بر نيامده است و وجود سند دوم به معنی شکی است که در اعتبار سند اول پيدا ميشود.
نحوه ابطال سند مالکیت معارض
1-ابطال سند مالکیت معارض از سوی مراجع ثبتی
ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکيت معارض فورا وفق مقررات به موضوع رسيدگی نمایند. صاحبان اسناد مالکيت معارض نيز می توانند بعد از اطلاع از موضوع تعارض جهت تعيين تکليف به اداره ثبت محليی که ملک در حوزه آن واقع است مراجعه نمایند که دراین صورت به شرح زیر عمل ميشود.
پس از ثبت تقاضا پرونده، جهت تعيين نماینده و نقشه بردار نزد رئيس اداره ارسال و سپس نماینده و نقشه بردار همراه متقاضی به محل وقوع ملک مراجعه و حدود آن را با حدود مجاورین و ملک مورد دعوی، کنترل و با حدود مندرج در پرونده ثبتی و اسناد مالکيت مجاورین و مورد دعوی مقایسه و نقشه بردار نيز نقشه، موقعيت و وضع موجود پلاکهای مورد رسيدگی و نقشه حدود و ميزان تعارض را در صورتجلسه ای تنظیم و نزد رئیس ثبت ارسال می کند.
سپس گزارش به ثبت منطقه مربوطه جهت طرح موضوع در هيئت نظارت بررسی می شود و به دارنده سند مالکیت معارض اخطار داده می شود تا ظرف مهلت 20 روز اقامه دعوا و گواهی را به ثبت محل ارائه نماید. در صورت عدم طرح دعوا صاحب سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا از مراجع صالح دریافت و به اداره ثبت ارائه می کند. در اینصورت ثبت محل بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض اعلام می نماید.
ابطال سند مالکیت معارض از سوی دادگاه
هرگاه تعارض بين دو سند از قبيل تعارض اصل و فرع باشد خود هيأت نظارت دستور لازم را صادر خواهد کرد. این گونه تعارضها پيچيدگی خاصي را ندارند و محتاج به اظهار نظر قضایی نيستند. مانند اینکه پس از رسيدگی معلوم شود در سند رسمی شماره پلاک ثبتی با یکدیگر اختلاف دارند و این اختلاف در دفتر املاک مورد توجه واقع نشده است.
ولي تعارضهای پيچيده آنهایی هستند که حتما باید رسيدگی قضایی در مورد آنها به عمل آید و هيأت نظارت نيز به این مطلب در رأی خود تصریح ميکند. در اینجا است که ذينفع باید با کمک متخصص وکيل دادگستری به دادگاه مراجعه کند.
نمونه ای از تعارضهای پيچيده این است که شخصی با کهولت سن ملک خود را به موجب سند رسمی به زوجه خود صلح ميکند بعد محجور ميشود و فرزندش قيم وی ميگردد فرزند به قيمومت از سوی پدر و ظاهرا برای حمایت از حقوق او و رعایت غبطه و مصلحت وی ادعا می کند که حتی پيش از تاریخ تنظيم سند علت حجر در شخص وجود داشته است و تاریخ حجر در حکم حجر باید اصلاح شود.
در نهایت اینکه تکليف دادگاه در صورتی است که اولا رفع تعارض در صلاحيت هيأت نظارت و شورای عالی ثبت نباشد چه اگر این دو مرجع ثبتی صلاحيت داشته باشند که تعارض را رفع کنند نوبت به دادگاه نميرسد؛ ثانياً موعد اقامه دعوا منقضی نشده باشد زیرا اگر موعد اقامه دعوا سپری شده باشد دیگر دادگاه تکليفی به رسيدگی به دعوای دارنده سند مالکيت معارض ندارد این مهلت دو ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به دارنده این سند است.
تفاوت جرم انتقال مال غير و معامله معارض
- مهمترین تفاوت این جرم با جرم انتقال مال غیر موضوع قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر این است که درقانون اخیر شخص مال دیگری را انتقال میدهد در حالی که در بزه معامله معارض موضوع ماده 117 قانون ثبت فرد نسبت به مال خودش معاملات متعدد انجام میدهد.
- اصولا در فروش مال غیر، چنانچه انجام معامله، به گونه ای باشد که خریدار بداند که مال، از آن بایع نیست و با علم به این که مالک اصلی، شخص دیگری است ثمن را پرداخت نماید، بیع انجام گرفته، بیع فضولی خواهد بود و مطابق ماده 352 قانون مدنی بعد ازاجازه مالک، نافذ خواهد شد. لکن چنانچه بایع در فروش مال غیر، چنین وانمود کند که مالک خود اوست و بدون اطلاع خریدار از این که مال، مال دیگری است بفروشد، مطابق ماده اول قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر، در حکم کلاهبرداری و مشمول مجازات آن خواهدبود.
- در انتقال مال غیر، موضوع انتقال صرفا عین یا منفعت مال است و شامل حقوق عینی چون حق ارتفاق، تحجیر و غیره نمیشود. درحالی که بزه معامله معارض، شامل حقوق عینی هم میشود.
معامله معارض در موارد زیر قابل تصور است :
1- وقتی که هردو سند «معامله اول و دوم» رسمی باشد، اعم از این که راجع به مال منقول بوده یا غیرمنقول باشد.
2- در مورد اموال منقول وقتی که سند معامله اول، عادی و سند دوم، رسمی باشد. بنابراین موارد ذیل از شمول ماده 117 قانون ثبت « معامله معارض» خارج است و موضوع ممکن است تحت عنوان انتقال مال غیر قابل تعقیب باشد :
- در مورد مال منقول، هرگاه دو معامله «اول و دوم» با سند عادی باشد.
- در مورد مال منقول، هرگاه معامله اول، با سند رسمی و معامله دوم، با سند عادی باشد.
- در مورد مال غیرمنقول، هرگاه یکی از اسناد «اعم از معامله اول یا دوم» یا هر دو عادی باشد.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
