شرایط و نحوه توقیف ملک قولنامه ای
نحوه توقیف ملک قولنامه ای ، منظور از توقیف ملک قولنامه ای پلمپ آن توسط مقامات قانونی صالح و جلوگیری از انتقال آن است. هنگامی که یک ملک اعم از زمین، خانه، مغازه و … به موجب قولنامه و بدون دارا بودن سند مالکیت رسمی به فروش می رسد اصطلاحاً ملک، قولنامه ای است.
در موارد گوناگون مثل زمانی که یکی از طرفین قرارداد از حق فسخ خود استفاده کرده و قولنامه را فسخ می کند، ممکن است ملک قولنامه ای توقیف شود. همچنین چنانچه خریدار بر خلاف مفاد قرارداد از پرداخت ثمن معامله یا انجام سایر تعهدات خویش خودداری کند فروشنده یا شخص ذینفع می تواند با توقیف ملک قولنامه ای از ادامه تصرفات متصرف جلوگیری نماید.
به طور کلی در حال حاضر برای توقیف ملک قولنامه ای مرجع صالح، دادگاه عمومی و حقوقی می باشد که ملک در حوزه قضایی آن واقع گردیده است. در این شیوه خواهان می تواند ضمن تقدیم دادخواست حقوقی یا پیش از آن درخواست صدور دستور موقت توقیف ملک قولنامه ای را در قالب قرار تامین صادر نماید.
علاوه بر این در صورتی که قولنامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد، دارنده سند رسمی می تواند با در دست داشتن آن به دوایر ثبتی مراجعه کرده و با دریافت اجرائیه ثبتی ملک مورد معامله را توقیف نماید. در ادامه این نوشتار برخی از مهمترین نکات حقوقی مربوط به توقیف ملک قولنامه ای در دادگاه و دفاتر ثبتی و همچنین شیوه عملی توقیف املاک قولنامه ای را در حقوق مورد بررسی قرار می دهیم.
توقیف ملک قولنامه ای با مراجعه به دادگاه عمومی
همانطور که اشاره شد شیوه اصلی برای توقیف ملک قولنامه ای مراجعه به دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد. دارنده در صورتی می تواند ملک را به این روش توقیف کند، که طرف مقابل معامله از انجام تعهدات قراردادی خویش خودداری کرده باشد.
برای مثال در صورتی که خریدار از پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله به فروشنده خودداری نماید، فروشنده حق فسخ و توقیف مورد معامله را دارد. به طور کلی تخلف از انجام تعهدات قراردادی ممکن است موجب ایجاد حق فسخ برای یکی از طرفین معامله گردد. حتی چنانچه تاریخ مندرج در وکالتنامه فروش به پایان رسد، فروشنده می تواند به استناد فقدان وکالتنامه، ملک را توقیف کند.
در صورتی که توقیف ملک قولنامه ای در قالب دستور تامین و به تقاضای خواهان دعوای حقوقی انجام شود، توقیف ملک توسط مامور اجرای دادگاه صورت می پذیرد. توقیف ملک با توجه به نوع آن متفاوت است. برای مثال در مورد یک منزل مسکونی توقیف ملک معمولاً با پلمپ کردن درب و راه های ورودی و تغییر قفل های آن صورت می گیرد. این در حالی است که توقیف یک چاه آب ممکن است با پر کردن آن و شیوه های دیگری اجراء شود.
آیا ملک قولنامه ای قابل توقیف است؟
مطابق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی توقیف مال غیر منقول که سابقه ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جائز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد. در موردی که حکم بر مالکیت محکوم‌علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم‌علیه جایز است ولی‌ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.
نکات حقوقی تکمیلی در خصوص توقیف اموال
توقیف ملک قولنامه ای و سایر اموال منقول و غیرمنقول به معنای تصاحب مالکیت آن نیست. توقیف یک عمل حقوقی است که می بایست توسط مقامات صلاحیت دار و به موجب قانون انجام شود. مطابق با اصول قانون اساسی، کسی حق ندارد اموال و متعلقات دیگران را توقیف نماید مگر به حکم مرجع صلاحیت دار و به موجب قانون.
بنابراین، توقیف ملک قولنامه ای اصولاً با دو انگیزه صورت می گیرد. نخست در مواردی که طرف مقابل تعهدات قراردادی خود مثل پرداخت ثمن معامله را انجام ندهد. همچنین در صورتی که برای فروشنده حق فسخ وجود داشته باشد، می تواند با توقیف ملک از انتقال و فروش آن جلوگیری نماید.
صدور دستور توقیف ملک قولنامه ای اصولاً با قاضی دادگاه حقوقی و عمومی محلی است که ملک در آن واقع گردیده است. علاوه بر مراجعه به دادگاه در صورتی که ادعای خواهان مستند به سند رسمی باشد، وی می تواند با مراجعه به دوایر ثبتی اجرائیه ثبتی دریافت کند. با دریافت اجرائیه ثبتی توقیف کننده می تواند ملک توقیفی را از تصرف متصرف درآورده و آن را توقیف نماید. مطابق با قوانین و مقررات موجود اصولاً ملک توقیف شده را نمی توان مورد استفاده قرارداد.
همچنین بدیهی است چنین ملکی را نمی توان به دیگران انتقال داد. تا تعیین تکلیف نهایی در خصوص موضوع و صدور رای دادگاه، هر گونه ورود و خروج به ملک و استفاده از آن ممنوع می باشد. چنانچه کسی برخلاف مقررات قانونی پلمپ ملک توقیف شده را بشکند، مطابق با قانون مجازات اسلامی به مجازات تعزیری محکوم خواهد شد.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید.
