دعوی اثبات وقوع بیع چیست؟
اثبات وقوع بیع ، بیع یکی از انواع عقود معین است که قوانین مربوط به انعقاد آن در قانون مدنی تعیین گردیده است. در واقع بیع همان خرید و فروش است که با انعقاد آن مورد معامله از مالکیت فروشنده به مالکیت خریدار در می آید. در ازای آن ثمن یا قیمت مورد معامله به فروشنده پرداخت می شود.
بیع از جمله عقود عینی به شمار می رود، یعنی به محض انعقاد عقد مالکیت مورد معامله به خریدار انتقال می یابد. برای ایجاد یک عقد بیع به طور کلی وسیله خاصی لازم نیست و طرفین می توانند به طور شفاهی با هم عقد بیع را منعقد نمایند. با این وجود در مورد برخی از اموال مثل املاک و اموال غیر منقول انعقاد عقد بیع منوط به رعایت تشریفات و قواعد خاصی است.
ممکن است پس از وقوع بیع یکی از طرفین یا شخص ثالثی وقوع آن را انکار نماید. برای مثال ممکن است فروشنده انعقاد مبایعه نامه را انکار نماید و مجدداً ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. در چنین شرایطی ذینفع می تواند در دادگاه حقوقی شهرستان محل وقوع ملک، علیه کسی که وقوع بیع را انکار می کند دعوی تایید و اثبات وقوع بیع را طرح نماید. در نوشتار پیش رو مهمترین شرایط اثبات وقوع ملک در دادگاه حقوقی، مراحل طرح دعوی تایید و اثبات وقوع بیع را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
شیوه و مراحل طرح دعوی اثبات وقوع بیع
دعوای اثبات وقوع بیع ممکن است در مورد اموال منقول یا غیر منقول طرح گردد. خواهان دعوی کسی است که ادعا می نماید در خصوص مال معین عقد بیع محقق گردیده و مالکیت آن انتقال یافته است. در واقع می توان گفت دعوی اثبات وقوع بیع در واقع همان دعوی مالکیت است که خواهان برای اثبات مالکیت خویش بر مال معیّن، به قرارداد بیع استناد می نماید.
برای طرح دعوی اثبات وقوع بیع، مدعی یا وکیل وی می بایست در دادگاه حقوقی دادخواست طرح نمایند. دادخواست فرم چاپی خاصی است که نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات طرفین دعوی در آن قید می شود. به علاوه موضوع دعوی نیز می بایست در دادخواست قید شود.
خواهان یا وکیل او باید دادخواست و ضمائم آن را به دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان تقدیم نمایند. ضمن تقدیم دادخواست خواهان می بایست چنانچه مدارک و مستنداتی مانند ( رسید پرداخت وجه یا حضور شاهد هنگام انعقاد مبایعه نامه ) مبنی بر وقوع بیع و اثبات ادعای خویش در دادگاه دارد، به دفتر دادگاه حقوقی ارائه نماید.
اقدامات دادگاه پس از بررسی پرونده اثبات بیع
دادگاه پس از بررسی پرونده و محتویات آن دستور تعیین وقت رسیدگی و احضار طرفین را صادر می نماید. پس از این مدیر دفتر وقت رسیدگی را تعیین کرده و برای هر کدام از طرفین ارسال می کند. پس از تشکیل جلسه دادرسی خواهان مدارک و مستندات خود مبنی بر وقوع بیع میان طرفین دعوی را به دادگاه ارائه می دهد. در مقابل خوانده یا وکیل او در برابر ادعای خواهان لایحه دفاعیه تنظیم می نماید. پس از بررسی موضوع و اعلام ختم دادرسی، دادگاه مبادرت به صدور حکم می نماید.
نکته ای که در خصوص حکم دادگاه در مورد دعوی تایید و اثبات وقوع بیع وجود دارد این است که رای دادگاه در مورد این دعوی همواره اعلامی است. اعلامی بودن رای به این معنا است که دادگاه در ضمن صدور رای، موضوع جدیدی را انشا نمی کند، بلکه در خصوص موضوعی که پیش از این نیز وجود داشته است تعیین تکلیف می کند.
در مورد وقوع بیع چنانچه دادگاه، خواهان دعوی اثبات وقوع بیع را محقّ تشخیص دهد، حکم اعلامی مبنی بر وقوع بیع صادر می کند. اثر اعلامی بودن این حکم این است که با صدور آن، از زمان انعقاد عقد بیع اثرات حقوقی این عقد جاری خواهد شد. بنابراین چنانچه ملکی در سال 1399 به فروش برسد و در سال 1401 در مورد آن ملک دعوی اثبات وقوع بیع طرح گردد، با صدور حکم دادگاه مبنی بر وقوع بیع، مالکیت بر منافع ملک مثل حق دریافت اجاره، متعلق به کسی است که به موجب بیع مالک ملک گردیده است.
پس از صدور حکم، خواهان مالک قطعی مال به شمار می رود. از همین رو در مورد اموال غیر منقول مالک می تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه حکم دادگاه مبنی بر وقوع بیع، درخواست صدور سند رسمی مالکیت را طرح نماید.
مدارک لازم برای اثبات وقوع عقد بیع
- تصویر مصدق مبایعه نامه در صورتی که فروشنده وجود مبایعه نامه را انکار می نماید .
- گواهی شهود و مطلعین مبنی بر وقوع عقد بیع
- تحقیقات محلی و معاینه محل در صورت لزوم
- درخواست استعلام از مراجع اداری و یا قضایی
- اتیان سوگند
- ارجاع به کارشناسی
فرق اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت
اقامه دعوی اثبات وقوع بیع در خصوص املاک ثبت شده و ثبت نشده وجود دارد ولی اقامه دعوی اثبات مالکیت در مورد املاکی که به ثبت نرسیده مطرح می گردد. اثبات وقوع بیع معمولا وقتی مطرح می گردد که سند کتبی مانند مبایعه نامه یا تنظیم نشده یا موجود نیست و الزام فروشنده به تنظیم سند امکانپذیر نمی باشد.
اثبات تایید وقوع بیع در خصوص اموال غیر منقول
اگر در خصوص ملکی بیع شرعی بین فروشنده و خریدار واقع گردید ولی سند مکتوبی بین دو طرف تنظیم نشد خواهان وقوع بیع می تواند با ادله اثبات دعوا مانند سند واریز وجه ، شهاادت شهود و تحقیقات محلی و …. نسبت به اقامه دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع اقدام و آن را در مرجع قضایی اثبات نماید . در صورت صدور حکم مبنی بر تأیید و اثبات وقوع بیع ملک این رای مانند مبایعه نامه عادی است که باز هم طبق قانون ثبت املاک به طور رسمی مالک محسوب نمی شود.
بنابراین خواهان دعوا می بایست همزمان با دادخواست تأیید و اثبات وقوع بیع یا پس از آن ،دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید پس ازدریافت حکم درخصوص اثبات وقوع بیع و به تبع آن حکم الزام به تنظیم سند رسمی برای خواهان مالکیت رسمی ایجاد می شود و او می تواند کلیه حقوق خود را در به عنوان مالک اعمال نماید. مثال، الزام فروشنده به تحویل ملک.
اگر شخصی مالی را از کسی خریداری نماید که مالک رسمی آن مال نباشد، خواهان دعوا می بایست جهت اقامه درست دعوا علاوه بر فروشنده اول تمام سلسه ایادی و مالک رسمی مال را نیز طرف دعوا قرار دهد. شایا ن ذکر است حکم صادره از مرجع قضایی در خصوص تایید و اثبات وقوع بیع جنبه اعلامی دارد و دادگاه برای آن اجرائیه صادر نمی نماید. این حکم صادره ، وقوع بیع را از زمان ایجاب و قبول تایید می نماید.
مواد و مستندات قانونی اثبات وقوع بیع
- مطابق ماده 339 قانون مدنی : پس از توافق فروشنده و خریدار در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول بین طرفین واقع میشود. امکان دارد بیع به داد و ستد نیز واقع شود.
- مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت : همین که ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت مطابق قانون فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک به اسم او در اداره ثبت و املاک ثبت گردیده و یا کسی که ملک به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک فهرا از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد.
- حسب ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک : سندی که طبق مواد بالا می بایست به ثبت برسد ولی به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم قضایی پذیرفته نخواهد شد.
نظریه مورخ 4/8/1395 شورای نگهبان در رابطه با اثبات مبایعه‌نامه عادی
مطابق نظریه مورخ ۴/۸/۱۳۹۵ ، شورای نگهبان اثبات مبایعه‌نامه عادی را مورد تایید قرار داده است. مطابق این نظر، بی‌اعتبار شمردن اسناد عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر، بر صحت مفاد آن‌ها دلالت داشته باشند، خلاف شرع است. با توجه به این نظر از سوی شورای نگهبان، دیگر شبهه و تردیدی در اثبات بیع با بیع نامه عادی وجود نخواهد داشت.
مرجع صالح برای رسیدگی
مطابق مواد 11و 12 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی ، در خصوص دعاوی که مرتبط با املاک غیر منقول می باشد دعوی می بایست در حوزه قضایی اقامه گردد که مال غیرمنقول در آن جا واقع شده است. ولی در خصوص اموال منقول در محل اقامت خوانده و یا محل وقوع قرارداد و یا محلی که تعهد می بایست اجراء گردد اقامه دعوی گردد.
نحوه اجرای رأی اثبات وقوع بیع
مرجع قضایی پس از رسیدگی و بررسی مستندات خواهان مبنی بر وقوع بیع اگر دلایل و مستندات خواهان را کافی دانست رای بر وقوع و تأیید بیع صادر می نماید. حکم دادگاه در خصوص تأیید بیع جنبه اعلامی دارد و در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.
جهت مشاوره حقوقی با گروه وکلای یعقوبی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید.
