تحویل مبیع یا تسلیم مبیع چیست؟
الزام به تحویل و تسلیم مبیع یا مورد معامله ، نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع و ارکان دعوی الزام به تحویل ملک و ضمانت اجرایی عدم تحویل مبیع برای آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است. یکی از مشکلات شایعی که در خرید و فروش ملک بین خریدار و فروشنده به خصوص در زمان بین انجام معامله و تنظیم سند رسمی به وجود می آید مسئله امتناع فروشنده از تحویل مبیع یا ملک به خریدار است.
بسیار اتفاق افتاده که فروشنده ای ملکی را فروخته و علیرغم تعهد خود از تحویل و تسلیم ملک در مدت معینی که در قرارداد تصریح شده امتناع می نماید. این مسئله بیشتر در برهه زمانی انجام معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی که ارزش ملک افزایش یافته است به وجود می آید. فروشنده به بهانه اینکه ارزش ملک افزایش یافته و می تواند ملک خود را به بهای بیشتری بفروشد از انجام تعهد خود مبنی بر تحویل ملک خود امتناع می نماید. در این صورت خریدار راهی جز طرح دعوی الزام به تحویل مبیع را ندارد.
توجه داشته باشید که در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع میان قضات اختلاف نظر های زیادی دیده می شود. ولی رویه غالب این است که خریدار ملک اول باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند و بعد از تنظیم سند ملک نسبت به طرح دعوی الزام به تحویل مورد معامله اقدام نماید و مالک بدون داشتن سند رسمی نمی تواند نسبت به طرح دعوی الزام به تحویل مبیع اقدام نماید و بدون سند رسمی دعوی خریدار در دادگاه رد خواهد شد.
- دعوای الزام به تسلیم و تحویل مورد معامله به تنهایی قابل طرح است یعنی در طرح دعوی الزام به تسلیم و تحویل مورد معامله نیازی به طرح دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، الزام به اخذ پایان کار ساختمان، الزام به انجام تعهدات قراردادی و غیره وجود ندارد.
- هزینه دادرسی دعوی الزام به تسلیم و تحویل مبیع بر اساس قیمت منطقه ای و معاملاتی ملک ارزیابی و تعیین میشود.
- چنانچه در دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع غیر منقول، مالک رسمی طرف دعوا نباشد و خریدار یا ایادی قبلی ملک را فروخته باشند، باید دادخواست را به طرفیت همگی ایادی قبلی مطرح کرد. و چنانچه در تعیین خوانده گان دعوا اشتباهی شود منجر به صدور قرار رد دعوا و یا قرار عدم استماع دعوا و ورود ضرر و زیان به خواهان می شود.
- دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تحویل مورد معامله داگاه محل وقوع ملک است.
ارکان دعوای الزام به تحویل مبیع یا تسلیم مبیع
1- وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده :
یعنی اینکه باید بین خربدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع وجود داشته باشد. عقد بیع مطابق ماده 338 قانون مدنی مقرر می‌دارد بیع یعنی تملیک عین به عوض معلوم. عقد بیع پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و ثمن آن و به ایجاب و قبول واقع میشود. بنابراین، اگر رابطه حقوقی بین خریدار و فروشنده در قالب عقد بیع نباشد دعوای تحویل و تسلیم مبیع سالبه به انتفاء موضوع می باشد.
2- باید بیع فی مابین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شود :
عقد بیع باید بین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شده باشد، چرا که بیع فاسد اثری در تملک ندارد و هر گاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد کند و اگر آن مال تلف یا ناقص بشود ضامن است. بنابراین، اگر عقد بیع به هر دلیلی مانند اقاله، انفساخ، فسخ منحل شود یا باطل گردد دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع امکان پذیر نیست.
نظر قضات در دعوای الزام به تحویل ملک
در طرح دعوی الزام به تحویل مبیع به استناد سند رسمی، پیچیدگی حقوقی و قضایی خاصی وجود ندارد. برخی از قضات به عمومات قانون مدنی استناد می کنند و معتقدند که با تحقق عقد بیع به نحو صحیح آثار مربوط به عقد مانند الزام به تحویل مال غیرمنقول نیز باید بر فروشنده مترتب گردد. لذا، نداشتن سند رسمی نمی تواند مانعی برای پذیرش دعوی محسوب شود.
برخی قضات نیز مقررات قانون ثبت را لازم الرعایه دانسته و اعتقاد دارند که پذیرفتن دعوی الزام به تحویل و تسلیم مال غیر منقول به استناد سند عادی مخالف مقررات قانون ثبت میباشد و طرح دعوی را با سند عادی قابل استماع نمی‌دانند.
بنابراین، دعوی الزام به تحویل ملک از زمره دعاوی است که اختلاف نظر در بین حقوقدانان و قضات وجود دارد و در این خصوص محاکم به صدور آراء متناقض می پردازند. بنابراین، برخی از قضات به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۳۹،۳۶۲ قانون مدنی ضمن معتبر دانستن سند عادی، فروشنده را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع می نمایند.
برخی از قضات با عنایت به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷، ۴۸ قانون ثبت برای اسناد عادی تنظیمی در خصوص املاک اعتباری قائل نیستند و از صدور حکم به نفع خواهان امتناع می نمایند. این دسته از قضات معتقدند که ماده ۴۸ قانون ثبت تکلیف اسناد عادی را به نحو قاطع مشخص کرده و هرگونه تفسیر مخالفی را مردود اعلام می نمایند.
نمونه آراء قضایی در خصوص الزام له تحویل مبیع
رأی شماره ی ۶۹ مورخ ۹۱/۷/۱۸ شعبه ی ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران « دعوی تسلیم ملک مبیع مادامی که مالکیت رسمی خواهان احراز نشده است، قابل پذیرش نیست».
رأی شماره ی ۷۳۷ مورخ ۹۱/۶/۲۷ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران « لازمه الزام به تحویل مبیع، احراز مالکیت خریدار بر مبیع است. بنابراین در دعوای تحویل یک دستگاه آپارتمان، چون هنوز سند رسمی آپارتمان به نام خریدار منتقل نشده است، دعوای تحویل آن قابلیت استماع ندارد ».
رأی شماره ی ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۲۸۰ مورخ ۹۳/۴/۱۴ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران « الزام بایع به تحویل مبیع قبل از تنظیم سند رسمی انتقال و مالکیت رسمی خریدار، فاقد موقعیت قانونی است؛ زیرا تحویل مال غیر منقول در واقع نوعی خلع ید محسوب میشود و خلع ید از اموال غیر منقول نیز فرع بر احراز مالکیت رسمی است ».
رأی شماره ی ۷۴۸ مورخ ۹۱/۶/۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران « دعوای تسلیم مبیع غیر منقول که قبل از تنظیم سند رسمی و به واسطه ی مبایعه نامه ی عادی طرح شده است، قابل استماع نیست».
رأی شماره ۹۹۶ مورخ ۹۱/۸/۳ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران « مادام که ملک به نام خواهان ثبت نشود، دعاوی تحویل مبیع که خود مستلزم خلع ید خوانده است، به استناد رأی وحدت رویه ی ۶۷۲ – مورخ ۸۳/ ۱۰ / ۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، قابلیت استماع ندارد. حتی در موردی که خواسته، الزام به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع باشد و دادگاه ضمن احراز وقوع بیع، بایع را به تنظیم سند رسمی الزام کند، در مورد تسلیم مبیع، دعوی رد می شود».
رأی شماره ی ۱۶۹۷ مورخ ۹۱/۱۲/۱۴ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران « ماده ۳۶۲ ق.م، تصریح دارد که به مجرد وقوع عقد بیع، مشتری، مالک مبیع و فروشنده، مالک ثمن می شود. بنابراین اولاً عقد بیع، بایع را به تحویل مبیع ملزم می کند و مشتری را به تأدیه ی ثمن ثانیاً در قرارداد، صراحتاً مبیع توصیف و محل استقرار آن تعیین شده و ثالثأ تنظیم سند از شرایط عقد بیع است و عدم تنظیم سند به نام خریدار، مانع از استماع دعوی وی مبنی بر تحویل مبیع نمی باشد.
رابعاً قرارداد مذکور با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها تنظیم شده که تحویل مبیع از زمره تعهدات فروشنده است. پس عدم تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار مانع از استماع دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع نیست».
ضمانت اجرای قانونی عدم تحویل مبیع ( ملک )
1- الزام فروشنده به تحویل با استفاده از حق فسخ
خریدار می تواند به استناد ماده 376 قانون مدنی فروشنده را به تسلیم مبیع الزام کند. مطابق ماده مذکور در صورت تاخیر در تسلیم مبیع با ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می شود هر گاه اجبار ممتنع ممکن نباشد و محکمه نیز نتواند ممتنع را به تسلیم موضوع مجبور کند، هر کدام از فروشنده و خریدار می توانند از حق فسخ خود در قرارداد استفاده نمایند، زیرا هدف از عقد بیع، ایفای تعهدات قراردادی است و این امر یکی از اصول مسلم حقوقی است.
2- ایجاد حق حبس
به موجب ماده 377 قانون مدنی هم خریدار و هم فروشنده حق دارند از تسلیم مبیع با ثمن ( مبلغ مورد معامله ) خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود، مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل ( مدت دار ) باشد، در اینصورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد، تسلیم می شود.
ضمانت اجرای قرردادی عدم تحویل مبیع ( ملک )
الزام فروشنده به تحویل یا تسلیم مبیع ریشه قراردادی دارد و الزام فروشنده به تسلیم و تحویل ملک ناشی از شرط و تعهد فروشنده در عقد بیع است. مطابق قواعد عمومی قراردادها، فروشنده و خریدار می توانند ضمانت اجرایی (وجه التزام قراردادی ) را در عقد بیع برای متخلف بگنجانند. به عنوان مثال شرط شود که در صورتی که فروشنده نسبت به تسلیم به موقع ملک اقدام نکند، قرارداد به خودی خود منفسخ شود یا مشروط له بتواند وجه التزام را مطالبه نماید.
جهت مشاوره حقوقی و کسب اطلاعات بیشتر با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
