منظور از انواع خیارات در قانون مدنی چیست؟
خیارات در قانون مدنی ، به طور کلی منظور از انواع خیارات در قانون مدنی، شرایطی می باشند که در صورت وجود هریک از آنها، برای طرفین معامله یا یکی از آنها حق فسخ ایجاد می شود. به عبارت دیگر خیارات در قانون برای به پایان رساندن عقودی استفاده می شوند که در حالت عادی غیر قابل فسخ می باشند. در این نوشتار ضمن ارائه تعریفی از فسخ قرارداد با استفاده از خیار، برخی از مهمترین انواع خیارات در قانون مدنی را مورد بررسی قرار می دهیم با وکیل ملکی همراه باشید.
فسخ معامله به معنای پایان دادن ارادی معامله یا قرارداد توسط یکی از طرفین آن است. همانطور که اشاره شد در عقود لازم مثل بیع و اجاره، پس از انعقاد قرارداد به صورت صحیح، اصولاً هیچ کدام از طرفین معامله نمی توانند عقد را فسخ نمایند. در این حالت عقد تابع اصل صحت قراردادها بوده و اجرای آن از نظر قانونی لازم است.
در صورت وجود یکی از خیارات در قانون مدنی، برای کسی که خیار نفع او ایجاد گردیده است، ظرف مهلت مقرر حق فسخ وجود دارد. برای مثال در صورتی که اوصاف مال تحویل داده شده به خریدار با اوصافی که بر سر آن توافق شده است مطابق نباشد، خریدار حق فسخ به استناد خیار تخلف از شرط خواهد داشت.
برخی از مهمترین خیارات در قانون مدنی
برخی از مهمترین خیارات در قانون مدنی عبارتند از:
- خیار مجلس : مطابق با ماده 397 قانون مدنی هر یک از معامله کنندگان، تا زمانی که از محل یا مجلس انعقاد قرارداد خارج نشده اند، می توانند آن را فسخ کنند. خیار مجلس مختص عقد بیع یا خرید و فروش است. مطابق ماده 397 قانون مدنی خیار مجلس زمانی محقق می شود که طرفین قرارداد، در مجلس عقد حضور دارند و به محض خروج از مجلس ساقط می شود و اعمال خیار مجلس بعد از آن وجود دارد.
- خیار حیوان : به موجب ماده 398 قانون مدنی در صورتی که مبیع یا مورد معامله در قرارداد خرید و فروش حیوان باشد، خریدار ظرف مهلت سه روز از زمان انعقاد معامله فرصت دارد تا معامله را فسخ کند. خیار حیوان مختص مشتری می باشد و مهلت آن، سه روز از حین عقد است.
- خیار شرط : طبق ماده 458 قانون مدنی معامله کنندگان می توانند هنگام معامله شرط نمایند که اگر فروشنده ظرف مهلت معینی تمام یا بعضی از مبلغ معامله را به خریدار پرداخت کند، بتواند معامله را نسبت به تمام یا بخشی از مبیع فسخ کند. خیار شرط به موجب توافق طرفین در قرارداد ذکر می شود، در صورتی که شرایط پیش بینی شده در شرط فسخ وجود داشته باشد، هریک از طرفین که دارنده این خیار است، می تواند با اعمال آن، اقدام به فسخ قرارداد خود کند.
- خیار تاخیر ثمن : طبق ماده 395 قانون مدنی چنانچه مشتری ظرف مهلت مقرر در قرارداد ثمن معامله یا بهای قرارداد را به فروشنده پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. ماده 402 قانون مدنی، مقرر می دارد : “هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود.”
- خیار رویت و تخلف وصف : اگر مورد معامله که به خریدار تحویل می گردد، دارای اوصافی مغایر با آنچه در مورد آن توافق شده باشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد. مطابق ماده 410 قانون مدنی ” هر گاه کسی، مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن، اگر دارای اوصافی که ذکر شده است، نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست، قبول نماید.”
- خیار غبن : در صورتی که بهای معامله به نحوی تعیین شده باشد که یکی از طرفین ضرر ببیند، اصطلاحاً خیار غبن ایجاد می شود. کسی که به او زیان وارد شده، در هنگام انجام معامله از قیمت عادلانه کالای خود آگاهی نداشته باشد اگر شخص در زمان انجام معامله از قیمت عادلانه آگاه باشد، اما معامله را انجام دهد، نمی تواند مدعی باشد که از انجام معامله مغبون شده چون خودش به زیان خودش عمل کرده است.
- خیار عیب : یکی از خیارات در قانون خیار عیب می باشد خیار عیب یعنی اگر مورد معامله که به خریدار تحویل می گردد دارای عیوبی باشد، خریدار می تواند معامله را به استناد خیار عیب فسخ نماید یا بدون برهم زدن معامله، اقدام به گرفتن مابالتفاوت قیمت مبیع سالم و مبیع معیوب، از فروشنده کند. مطابق ماده 422 قانون مدنی، ” اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری، مختار است، در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.”
- خیار تدلیس : اگر یکی از طرفین مرتکب اعمال متقلبانه مانند پنهان کردن عیب یا نسبت دادن وصفی که در مبیع یا ثمن وجود ندارد یا هر مانور متقلبانه، طرف مقابل حق فسخ به استناد خیار تدلیس را خواهد داشت مطابق ماده 439 قانون مدنی ، ” اگر بایع، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع، نسبت به ثمن شخصی، در صورت تدلیس مشتری.”
- خیار تبعض صفقه : مطابق ماده 441 قانون مدنی، “خیار تبعض صفقه، وقتی حاصل می شود که عقد بیع، نسبت به بعض مبیع، به جهتی از جهات، باطل باشد در این صورت، مشتری حق خواهد داشت، بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است، قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است، ثمن را استرداد کند.” دارنده حق خیار تبعض صفقه ، می تواند، بیع را فسخ کند یا به نسبت قسمتی که بیع، صحیح است، آن را قبول کرده و نسبت به قسمتی که بیع، باطل بوده، ثمن خود را پس بگیرد.
خیار فوری یعنی چه؟
خیار فوری به خیاری گفته می شود که شخص دارنده خیار باید به محض اطلاع و در اولین فرصت و زمان ممکن باید حق خیار خود را اعمال کند در غیر این صورت آن خیار ساقط می شود.
خیارات فوری کدامند؟
1- خیار غبن
2- خیار عیب
3- خیار تدلیس
4- خیار رویت
5- خیار تخلف از وصف
نکات حقوقی در خصوص خیارات در قانون مدنی
امروزه در بسیاری از موارد خصوصاً در معاملات تشریفاتی مثل خرید و فروش ملک، طرفین قرارداد ممکن است عباراتی از جمله «اسقاط کافه خیارات»، را قید نمایند. قید این عبارت و عبارات مشابه به آن در معامله به معنای این است که طرفین از حق فسخ خود که در موارد وجود خیارات ایجاد می شود، صرف نظر می نمایند. یعنی مثلاً اگر ارزش معامله بسیار پایین تر از ارزش معاملاتی عرفی است، طرفی که مغبون می شود، نمی تواند معامله را فسخ کند.
البته باید در نظر داشت چنانچه تقلب و تدلیس هر کدام از طرفین معامله ثابت شود، خیار فسخ ناشی از آن (خیار تدلیس)، قابل اسقاط نیست. بنابراین حتی با وجود قید عبارت اسقاط کافه خیارات نیز حق فسخ برای کسی که متضرر گردیده است ایجاد خواهد شد.
همانطور که پیداست وجود خیارات قانونی برای طرفین معامله یا یکی از آنان حق فسخ ایجاد می کند. اعمال حق فسخ به صورت یک ایقاع یا عمل حقوقی یک جانبه صورت می پذیرد. با اعلام فسخ معامله آثار حقوقی خود را از دست می دهد و فروشند می بایست وجوهی را که از خریدار دریافت کرده به او برگرداند. همچنین خریدار در صورتی که مورد معامله را تحویل گرفته، باید آن را به فروشنده مسترد نماید.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید . فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
