منظور از اسقاط کافه خیارات چیست؟
از نظر عملی اسقاط کافه خیارات، یکی از عباراتی است که معمولاً در قرارداد خرید و فروش ملک، خودرو و سایر اموال قید می گردد. اسقاط به معنای از بین بردن و ساقط کردن است کافه به معنای همه و تمامی است و خیارات جمع خیار و خیار به معنای توانایی و اختیار بر هم زدن قرارداد است.
به طور کلی اسقاط کافه خیارات به معنای بی اثر کردن خیاراتی است که ممکن است در شرایط گوناگون برای هر یک از طرفین قرارداد وجود داشته باشد یعنی طرفین طبق قرارداد می پذیرند که هیچ یک از طرفین نتوانند به دلیل فسخ عقد را منحل کنند واز حق فسخ خود صرفنظر می کنند حتی اگربه صورت واضح در معامله مغبون شده باشند.
خیارات جمع خیار است و در قانون مدنی از این اصطلاح به معنای اختیار فسخ معامله استفاده شده است. در واقع اصولاً چنانچه برای یکی از طرفین معامله خیار فسخ وجود داشته باشد، می تواند به صورت ارادی از معامله خارج شده و اعتبار حقوقی آن را پایان ببخشد.
بسیاری از خیارات در حقوق ایران ریشه شرعی دارند. در قانون مدنی تعداد 10 خیار در مورد معاملات تعیین گردیده است که در صورت وجود شرایط قانونی، امکان فسخ معامله برای شخص دارنده خیار فراهم می شود. انواع خیارات ذکر شده در قانون مدنی ایران عبارت از موارد زیر است :
- خیار مجلس
- خیار حیوان
- خیار شرط
- خیار تاخیر ثمن
- خیار رویت و تخلف وصف
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تدلیس
- خیار تبعض صفقه
- خیار تخلف شرط
ایجاد حق فسخ برای دارنده خیار
همانطور که اشاره شد اصلی ترین اثر حقوقی برای دارنده خیار، ایجاد حق فسخ یک طرفه می باشد. برای مثال اگر پس از انعقاد قرارداد روشن شود که مبیع یا مورد معامله فاقد اوصافی می باشد که در معامله قید شده است، برای خریدار حق فسخ ایجاد می شود.
با این حال طرفین معامله ممکن است در هنگام انعقاد قرارداد برای جلوگیری از فسخ و ایجاد قطعیت در حیات حقوقی قرارداد، با قید عباراتی چون اسقاط کافه خیارات، از حقوق قانونی خود مبنی بر فسخ قرارداد به استناد انواع خیارات، صرف نظر نمایند.
چنانچه خیارات در ضمن معامله با ذکر عباراتی ساقط شود، اصولاً برای طرفین معامله به استناد خیارات حق فسخ ایجاد نخواهد شد. بنابراین در صورتی که خیار مجلس یا حیوان ساقط گردد، حتی اگر مبیع مورد معامله (حیوان) پیش از سه روز از زمان انعقاد معامله تلف شود، برای خریدار حق فسخ ایجاد نخواهد شد.
اسقاط خیار غبن فاحش
یکی از خیارات مهمی که در مورد امکان اسقاط آن میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد، خیار غبن فاحش می باشد. خیار غبن فاحش به معنای خرید یا فروش مبیع به قیمتی بسیار بالاتر یا پایین تر از ارزش عرفی آن است. برای مثال طرفین معامله ممکن است یک خودنویس با قیمت عرفی یک میلیون تومان را به قیمت صد میلیون تومان یا هزار تومان مورد خرید و فروش قرار دهند.
در این صورت برای طرفی که قیمتی را بسیار بیشتر از ارزش عرفی مبیع پرداخت کرده تا آن را بخرد یا طرفی که مال خود را به قیمت بسیار پایین تر از ارزش عرفی آن فروخته است، حق فسخ به استناد خیار غبن فاحش ایجاد خواهد شد.
حتی در صورتی که عبارت اسقاط کافه خیارات در معامله قید شده باشد، خیار غبن فاحش اصولاً ساقط نمی شود. این خیار تنها در صورتی ساقط می گردد که در ضمن معامله به سقوط آن تصریح شده باشد. به همین در برخی از قرارداد ها عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش قید می گردد.
اسقاط کافه خیارات شامل چه خیاراتی نمیشود؟
از میان انواع خیارات ذکر شده در قانون مدنی خیار تدلیس ، خیار تفلیس، خیار تعذر تسلیم غیر قابل اسقاط است. به عنوان مثال اگر عبارت اسقاط کافه خیارات در ضمن قرارداد قید شده باشد، خیار تدلیس قابل اسقاط نیست. تدلیس یا کلاهبرداری به معنای استفاده از شیوه های متقلبانه برای فریب طرف مقابل و تصاحب اموال او می باشد.
چنانچه ثابت شود یکی از طرفین معامله برای انعقاد قرارداد مرتکب تدلیس شده است، برای طرف مقابل به استناد خیار تدلیس حق فسخ ایجاد خواهد شد. این حق فسخ به دلیل عمدی بودن رفتار متخلف غیر قابل اسقاط است.
در نتیجه حتی در صورتی که در ضمن قرارداد عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش ذکر شده باشد، حق فسخ دارنده خیار از بین نخواهد رفت. در موارد ارتکاب تدلیس، به موجب قانون مسئولیت مدنی، متخلف مکلف است از عهده جبران کلیه خسارات وارد شده به طرف معامله برآید.
به طور کلی باید توجه داشت که تصمیم گیرنده نهایی در مورد وجود یا عدم وجود خیار فسخ، دادگاه می باشد. برای رسیدگی به این موضوع دادگاه می بایست اوضاع و احوال قید شده در قرارداد را مورد بررسی قرار دهد.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
