خیار غبن چیست؟
نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص خیار غبن و شرایط فسخ قرارداد به دلیل غبن، شرایط اعمال خیار غبن برای آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است.
در فرضی که شما نسبت به خرید یک آپارتمان اقدام کرده اید و بعد از خرید آن متوجه شدید که قیمت آپارتمان خیلی بیشتر از قیمت منطقه ای به شما فروخته شده شما می توانید با استناد 416 تا 421 قانون مدنی به دلیل عدم رعایت تعادل بین عوضین معامله قرارداد را به دلیل خیار غبن فسخ کنید.
غبن عبارت است از عدم تعادل فاحش میان ارزش واقعی مورد معامله و ارزش تعیین شده در قرارداد. به عبارتی غبن یعنی خدعه و فریب و ضرر رسانیدن به دیگری.
به طور مثال در عقد بیع طرفین معامله (خریدار و فروشنده) انتظار دارند عوضی را که از طرف مقابل دریافت می داند معادل ارزشی عوض باشد که به او تسلیم می کنند. با این وصف امکان دارد یکی از طرفین معامله به علت عدم آگاهی از قیمت بازار، کالا را بالاتر از قیمت واقعی بفروشد یا بیشتر از آن قیمت بخرد و این موضوع منجر به ضرر به آنها شود. به همین علت قانونگذار برای رفع ضرر به او حق فسخ را اعطا نموده که از آن به خیار غبن تعبیر می شود.
بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد چگونه امکان پذیر است؟
غبن غیر فاحش چیست؟
در صورتی که غبن عرفاً قابل مسامحه باشد غبن غیرفاحش است این ملاکی است که در قانون مدنی پیش بینی شد ه است «غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد». البته برای تشخیص این که چه مقداری در عرف قابل مسامحه است ممکن است اختلاف پیش بیاید.
غبن فاحش چیست؟
در صورتی که غبن عرفاً قابل مسامحه نباشد غبن فاحش است و ملاک عدم تعادل ارزش تا حدی که از نظر عرف قابل مسامحه و چشم پوشی نباشد. یعنی ارزش واقعی مال مورد معامله با آنچه که در عقد مورد توافق طرفین قرارگرفته است متفاوت باشد ولی صرف وجود تفاوت موجب ایجاد خیار فسخ نمی شود بلکه اگر تفاوت موجود به حدی باشد که عرف آن را موجب ضررفاحش طرف عقد تلقی نماید حق فسخ برای زیان دیده ایجاد می شود.
شرایط تحقق خیار غبن در معاملات
- معوض بودن قرارداد: هر کدام از طرفین قرارداد، در مقابل مالی را که به طرف دیگر پرداخت می کند و یا تعهدی که برای انجام کاری برعهده می گیرد مالی یا تعهدی را از جانب او برای خود بدست می آورد به این دسته عقدها عقد معوض می گویند. در قرارداد ها عوض به یکی از دو طرف ممکن است زیان ناروایی برسد یعنی دو ارزشی که با هم مبادله می شوند نابرابر باشند.
- عدم تعادل اقتصادی بین عوضین یا فاحش بودن تفاوت قیمت یعنی ضرری را که عرف تحمل آن را بر خلاف عدالت و انصاف بداند. بنابراین حسب ماده 417 قانون مدنی غبن در صورتی فاحش است که در عرف قابل مسامحه نباشد. تسامح عرف در غبن بر حسب نوع معامله فرق دارد. به طور مثال در معامله پارچه یا فرش غبن به میزان ده درصد ممکن است فاحش تلقی نشود در صورتی که در معامله طلا همین مقدار فاحش تلقی می شود.
- جهل مغبون ( زیان دیده ) : یکی از ارکان مهم در تحقق خیار غبن جهل مغبون است. چنانچه مغبون آگاه از قیمت باشد و با وجود آن به زیاد تر از آن معامله کند دیگر حق خیار غبن را نخواهد داشت. زیرا اقدام آگاهانه مغبون به زیان خود است و غبن را بی اثر می نماید.
در اختلاف میان دو معامله درباره علم مغبون از ارزش واقعی، اصل عدم آگاهی است. بنابراین، اصل بر این است که زیان دیده جاهل به قیمت واقعی باشد و دلیل علم مغبون به قیمت عادله را طرف قرارداد باید ثابت کند.
نکته : در قراردادهایی که مبتنی بر بر مسامحه و احسان است خیار غبن راهی ندارد زیرا این قرارداد ها رایگان هستند و مفهوم ضرر منتفی است.
نکته : کسی که در معامله مغبون گردیده باید نسبت به اعمال حق فسخ خویش اقدام نماید، زیرا مطابق ماده 420 قانون مدنی خیار غبن از خیارات فوری محسوب می شود و تعویق در اعمال خیار موجب می شود که زیان دیده حق فسخ خود را از دست بدهد.
نکته : سوالی که مطرح می شود این است که اگر غابن تفاوت قیمت را بدهد و تعادل مورد نظر برقرار شود آیا باز هم مغبون میتواند به دلیل خیار غبن معامله را فسخ کند ؟ مطابق مقررات قانون مدنی اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمی شود ، مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی شود. بنابراین، در صورت وجود نابرابری و عدم تعادل قیمت مغبون میتواند معامله را فسخ یا به همان نحو قبول کند و انحلال یا بقای عقد تابع اراده مغبون است بدون اینکه اراده غابن نقشی در آن داشته باشد.
بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند رسمی ملک
کیفیت و چگونگی اجرای خیار غبن
1- انشای فسخ
در معامله ای که یکی از طرفین مغبون می شود متضرر می تواند برای دفع ضرر از معامله ، معامله را فسخ و یا آن را به همان نحو که هست بپذیرد. در صورتی که مغبون درخواست فسخ معامله را داشته باشدباید فسخ آن را به طرف مقابل اعلام کند. در صورتی که طرف معامله تسلیم فسخ نشود مغبون میتواند الزام او را به اثار فسخ از دادگاه بخواهد.
2- اعلام فسخ معامله
صرف انشای فسخ معامله بدون اعلام ان به طرف دیگر کفایت نمیکند و به همین علت اعلام آن ضروری است. فسخ عقد باید بی درنگ اعلام شود و تصمیم درونی کافی نیست و گرنه حق مغبون ساقط می شود.
3- تقاضای تایید فسخ به دلیل خیار غبن از دادگاه
پس از اعلام فسخ چنانچه شخص ( غابن ) نسبت به فسخ قرارداد اقدامی نکند متضرر می تواند تقاضای تایید فسخ را از دادگاه به دلیل خیار غبن بخواهد.مرجع رسیدگی کننده به نوعی در فسخ قرارداد نقش ندارد و تکلیف آن به نوعی تایید فسخ است که در نهایت آن را اعلام می نماید. لیکن رای فوق ماهیت و جنبه اجرایی را نخواهد داشت.
آیا خیار غبن فوری است؟
مطابق ماده 420 قانون مدنی « خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است». این ماده فوریت عرفی است و مغبون باید ظرف مهلت عرفی و پس از علم به غبن حق فسخ خود را اعمال کند در غیر اینصورت حق فسخ او ساقط می شود.
جهت مشاوره حقوقی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید.فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
