دعوی خلع ید چیست؟
دعوی خلع ید چیست؟ طبق مستند ماده ۳۰۸ قانون مدنی دعوای خلع ید زمانی مطرح می شود که شخصی به صورت غیر قانونی متصرف ملکی شده و مالک خواستار رفع تصرف و اخراج دیگری از ملک خود است.
در اصطلاح حقوقی خلع ید به معنی رفع تصرف از متصرف به استناد حکم دادگاه می باشد. قانون‌گذار در قانون مدنی تعریفی از این دعوی ارائه نداده است. اما از نظر اساتید برجسته حقوق، دعوای خلع ید به دعوی مالکیت تعبیر شده است. بنابراین، در این دعوی شخصی که مالک ملک است مدعی است که ملک او به صورت غیرقانونی و بدون قرارداد و اجازه متصرف شده است.
شرایط و ارکان دعوی خلع ید
هر دعوای حقوقی که در دادگاه مطرح می شود باید شرایط و ارکان آن دعوا را داشته باشد و رسیدگی به هر دعوا مستلزم تقدیم دادخواست مطابق مقررات قانونی است زمانی که خواهان اقدام به تنظیم دادخواست خلع ید می نماید باید شرایط و ارکان تشکیل دهنده این دعوی را مانند اثبات مالکیت خویش، تصرف غاصبانه، عدوانی بودن تصرفات خوانده را در دادگاه به اثبات برساند.
1 – اثبات مالکیت خواهان :
دعوای خلع ید یا غصب دعوایی است که از طرف مالک ملک اقامه می شود و خواهان یا مالک از دادگاه می خواهد که سلطه نامشروع متصرف را از بین ببرد، لذا ضروری است ابتدا خواهان دعوی، مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را به اثبات برساند و اگر خواهان مالک ملک نباشد دعوای وی رد می شود چون از لحاظ قانونی ذی نفع محسوب نمی شود.
بنابراین اگر کسی مالک ملکی نباشد و دلایلی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد، باید بدوا برای اثبات مالکیت خود اقدام و پس از گرفتن حکم قطعی، دعوای خلع ید را مطرح نماید. در این راستا وحدت رویه ای به شماره 672 مورخ 1 / 10 / 1383 وجود دارد که مالکیت خواهان دعوی را برای طرح دعوی خلع ید ضروری دانسته است. مطابق با رأی وحدت رویه دعوی خلع ید فرع بر مالکیت می باشد. بنابراین، طرح این دعوی قبل از احراز مالکیت قابل استماع نیست.
در صورتی که خواهان فاقد مالکیت ثبتی باشد دعوی وی قابلیت استماع نخواهد داشت. ملاک مالکیت ثبت در دفتر املاک است و مطابق مواد 46 و 47 و به ویژه ماده 22 قانون ثبت قانون کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک به نام شخص به ثبت رسیده باشد.
2 – عدوانی بودن تصرف :
در این دعوی مالک ملک مدعی است که شخصی به صورت غیر قانونی و بدون اجازه و بدون قرارداد ملک او را متصرف شده است و مدعی است که تصرفات او، غیر قانونی و غیر مجاز می باشد و تقاضای رفع تصرف از ملک را خواستار می باشد. بنابراین در طرح این دعوی، عدوانی بودن تصرف شرط ضروری تحقق غصب است.
3 – موضوع دعوا باید مال غیر منقول باشد. ( مانند زمین، خانه، آپارتمان )
بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی چیست؟
اقدامات دادگاه در دعوی خلع ید
- در مرحله اول باید مالکیت خواهان از طریق استعلام ثبتی برای دادگاه احراز گردد. بنابراین اولین اقدام دادگاه استعلام از وضعیت ثبتی ملک و بررسی مالکیت رسمی آن می باشد. در صورتی که ملک فاقد سند رسمی باشد یا به نام خواهان نباشد دعوای خلع ید بدون اثبات مالکیت با احتمال رد شدن دعوا رو برو است.
- دادگاه باید نسبت به تصرفات غیر قانونی و نامشرو ع خوانده تحقیقات لازم را به عمل آورد. از قبیل تحقیق محلی، معاینه محلی، تأمین دلیل. در دعوای خلع ید غاصب باید نسبت به مال غیر منقول متعلق به غیر سلطه داشته باشد و تسلط غیر قانونی وی امکان انتفاع از مال را محدود یا مسدود نماید.
دعوی خلع ید در ملک مشاع
در مورد طرح دعوا خلع ید علیه مالکین مشاع مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع صادر شود از کل ملک خلع ید می شود، ولی تصرف خواهان در ملک شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.
توجه داشته باشید که تصرف هر شریک باید با اجازه سایر شرکاء باشد و اگر تصرف بدون اذن باشد، متصرف ضامن است. یعنی چنانچه مالک یک ملک بیشتر از یک نفر باشد طرح این دعوی از طرف یک نفر از آنها کفایت می کند و حضور تمام مالکین الزامی نیست.
خلع ید از ملک موروثی
در صورتی که یکی از وراث بدون اجازه سایر ورثه درملک موروثی تصرف مادی کند و با درخواست سایر وراث نسبت به تخلیه ملک اقدامی ننمایند هر یک از ورثه می توانند دعوی خلع ید را از دادگاه تقاضا نمایند.
توجه داشته باشید که منشاء تصرفات متصرفین باید غاصبانه باشد و هیچگونه رابطه قراردادی بین آنها وجود داشته باشد. در صورت درخواست وراث و عدم تخلیه ملک می توان نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اقدام کرد.
بیشتر بخوانید : وکیل ملکی
خواندگان دعوی خلع ید چه کسانی هستند؟
در صورتی که ملک توسط یکی از وراث تصرف شده یاشد باید همه وراث حین الفوت مالک طرف دعوا قرار گیرند. ولی اگر ملک توسط شخصی غیر از وراث به طور غاصبانه ملک موروثی را متصرف شوند در این صورت باید آنها نیز طرف دعوا قرار گیرند.
نحوه اجرای حکم خلع ید از ناحیه وراث
در صورتی که حکم خلع ید صادر و قطعی شود خواهان دعوی باید تقاضای صدور اجرائیه نماید. با درخواست خواهان به محکوم علیه ابلاغ می گردد تا ظرف 10 روز حکم را اجرا و ملک را تخلیه نماید.
در صورت عدم اجرای حکم در مهلت 10 روزه محکوم له ( خواهان دعوا ) می تواند با دستور دادگاه از طریق ضابطین دادگستری حکم را اجرا کند. اگر وراث بعد از اجرای حکم و تخلیه ملک در مورد نحوه تصرف ملک مشاعی ورثه ای توافق نداشته باشند، ملک مشاعی به تصرف هیچ یک از ورثه داده نمی شود.
دلایل اثباتی در دعوی خلع ید
یکی از دلایل مهم برای طرح دعوای خلع ید داشتن سند مالکیت است. زیرا عوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است و عدم ارائه سند مثبت مالکیت موجب رد دعواست. (رای وحدت رویه شماره 672). علاوه بر آن جهت اثبات سایر ارکان دعوا میتوان به شهادت شهود، تحقیقات محلی، معاینه محل، نظر کارشناس و … استناد کرد.
تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید
- دعوی خلع ید شباهت زیادی با دعوی تخلیه ید دارد. اولین تشابه ان این است که موضوع هر دو دعوی مال غیر منقول است و ثانیا نتیجه هر دعوا خارج نمودن مال از تصرفات متصرف است. اما تفاوت این دو دعوا در این است که دعوی تخلیه در مورد اموالی است که شروع رابطه قراردادی با اجازه مالک بوده ولی دعوی خلع ید در مورد اموالی است که شخصی بدون اذن و اجازه مالک، ملک را تصرف کرده باشد. دعوی تخلیه غیر مالی است ولی دعوی خلع ید مالی است.
- اساسا تفاوت این دعوا در داشتن رابطه قراردادی است. چنانچه بین مالک و متصرف ملک قرار داد اجاره ای تنظیم شده باشد و پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر یا متصرف اقدام به تخلیه ملک ننماید، در اینصورت باید دعوی تخلیه مطرح شود. ولی اگر رابطه قراردادی وجود نداشته باشد باید نسبت به طرح دعوی خلع ید اقدام نمود.
- بنابراین، دعوای تخلیه ناشی از یک رابطه قراردادی است، ولی دعوای خلع ید ناشی از تصرفات غاصبانه و غیرقانونی است و متصرف بدون وجود هیچ گونه رابطه قراردادی و بدون اذن و اجازه ملک را تصرف می نماید.
نمونه دادخواست خلع ید مشاعی
خواسته : خلع ید ملک مشاعی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی ……و …… اصلی بخش …… تهران مقوم به …. ریال واجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ فوت مورث تا زمان اجرای حکم به انضمام کلیه خسارت دادرسی.
ریاست محترم دادگاه
با سلام و تحیات
به استحضار عالی می رساند با عنایت به اینکه آقای …… درتاریخ 1385 فوت نموده است و دارایی ایشان یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… الی …… و ……. اصلی مفروز و مجزا ی شده از …… فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش ….تهران باستناد گواهی انحصار وراثت ضم دادخواست بین ورثه ایشان مشترک می باشد.
و نیز ملک مشترک در تصرف خانم …… و…… می باشد. در حال حاضر موکلین تقاضای خلع ید از ملک مشاعی فوق الذکر و اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ فوت لغایت اجرای حکم و هزینه دادرسی را خواستارند. لذا از حضرتعالی تقاضای صدور حکم مقتضی را خواستارند.
نمونه رای دادگاه بدوی در خصوص خلع ید
در خصوص دعوی خواهان …. با وکالت آقای به طرفیت …. به خواسته صدور حکم بر خلع ید مشاعی خوانده از پلاک ثبتی .. بخش… تهران دادگاه با توجه به محتویات پرونده و بررسی مستندات و لوایح تقدیمی اصحاب دعوی و استماع اظهارات وکلا متداعیین نظر به اینکه ارکان دعوای خلع ید الف- مالکیت خواهان مفروغ عنه باشد ب – خوانده متصرف باشد ج- تصرفات خوانده بلاجواز باشد.
در مانحن فیه خواهان با مراجعه به اتحادیه صنفی شهرستان کتباً رضایت خود را مبنی بر اخذ پروانه کسب اعلام نمود و حق اعتراض را از خود سلب نموده است که مورد تأیید وکیل خواهان قرارگرفته است مع الوصف رکن عدوانی خواسته مذکور با اعلام رضایت خواهان منتفی گردیده است.
به عبارت دیگر خواهان با اعلام رضایت خود مبنی بر اخذ پروانه کسب رضایت خود را بر تصرفات اعلام نموده است مع الوصف دعوای ایشان به کیفیت مطروحه قابلیت استماع را نداشته مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می نماید و قرار صادره ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابـــــل درخواست تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص خلع ید
تجدیدنظر خواهی خانم … با وکالت آقای… .به طرفیت آقای …. به نحوی نیست که موجبات نقض و تغییر نتیجه در قرار ردّ دعوی خلع ید به شماره 364 – 93/5/11 شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی شهرری را فراهم نماید. سند عادی مستند تجدیدنظر خوانده که از ناحیه تجدیدنظرخواه به عنوان شریک ملکی و کاری امضاء شده دلالت بر اذن و رضایت در تصرف و اداره ملک مشاعی در شغل موضوع پروانه کسب دارد.
با این وصف دعوی خلع ید که مبتنی بر سلطه بر ملک غیر به نحو عدوان یا بلا مجوز باشد قابلیت استماع ندارد و دادگاه به استناد ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی تجدیدنظرخواهی را ردّ و دادنامه مذکور را تأیید می نماید. این رأی قطعی است.
نکات مهم در خصوص طرح دعوای خلع ید
- در صورتی که ملک به نام خواهان دعوی ثبت نشده باشد، برای احراز مالکیت خواهان نبازی به داشتن سند مالکیت نیست و حکم قطعی اثبات مالکیت برای طرح این دعوی کافی است.
- هزینه دادرسی دعوی خلع ید مطابق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه اخذ می شود و مبنای محاسبه هزینه دادرسی قیمت منطقه ای ملک است نه تقویم خواسته.
- برای طرح دعوی خلع ید خواهان باید غاصبانه بودن تصرفات خوانده و همچنین تصرف وی در ملک را اثبات نماید. در این خصوص بهتر است که قبل از طرح دعوا نسبت به تامین دلیل در خصوص تسلط خوانده بر ملک انجام شود سپس نسبت به طرح دعوی اقدام شود.
- مطابق قانون و رای وحدت رویه شماره۶۷۲ خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است. فلذا، قبل از ورود به ماهیت خلع ید احراز مالکیت ضروری است.
سوالات متدوال در خصوص دعوای خلع ید
1- هزینه دادرسی دعوی خلع ید چقدر است؟
هزینه دادرسی دعوی خلع ید مطابق قانون وصول برخی از درآمدهای دولت بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.
2- دادگاه صالح برای رسیدگی دعوی خلع ید کجاست؟
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی خلع دادگاه محل وقوع ملک است.لازم به ذکر است که اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی می باشد و لو آنکه مبلغ ملک کمتر از 20 میلیون می باشد.
3- مدارک لازم برای طرح دادخواست خلع ید از ناحیه وراث چیست؟
دادخواست خلع ید از وراث بایستی با ارائه مدرک مثبت وراثت خواهان و خواندگان دعوی (اگر جزو ورثه باشند) مطرح گردد.که شامل گواهی انحصار وراثت، در صورت ارسال اظهارنامه تصویر اظهارنامه و سند مالکیت ملک پیوست گردد.
4- آیا طرح دعوای خلع ید بدون داشتن سند رسمی امکانپذیر است؟
خیر ، یکی از شرایط مهم برای طرح دعوای خلع داشتن سند رسمی است زیرا خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است فلذا برای دعوی خلع ید نیاز به ثبوت مالکیت می باشد در غیر اینصورت دعوا رد می شود.
جهت مشاوره حقوقی با بهترین وکیل در تهران شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
