مهمترین قوانین پیش فروش آپارتمان کدام است؟
قوانین جدید پیش فروش آپارتمان یا ساختمان، در این نوشتار به بررسی مهمترین قوانین پیش فروش آپارتمان خواهیم پرداخت. از نظر حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان یک قرارداد حقوقی خاص می باشد. با تنظیم این قرارداد پیش فروشنده متعهد می شود در زمین معینی نسبت به ساخت واحد های آپارتمانی مبادرت نماید.
در مقابل پیش خریدار متعهد می شود ثمن معامله را در اقساط مذکور در قرارداد به پیش فروشنده تحویل دهد. یکی از مهمترین قوانین پیش فروش آپارتمان، قانون پیش فروش ساختمان مصوب مجلس شورای اسلامی در سال 1389 می باشد. در واقع مهمترین مقررات مربوط به چگونگی انعقاد و اجرای قرارداد پیش فروش آپارتمان در قانون مذکور تعیین شده است.
از همین رو در ادامه نوشتار پیش رو ضمن بررسی مواد قانون مذکور، شیوه انعقاد یک قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت صحیح و نحوه اجرای آن را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان چیست؟
مطابق ماده۱ قرارداد پیش فروش ساختمان «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) در آید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود».
شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان
همانطور که اشاره شد، به طور کلی در مورد قرارداد پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول، مفاد قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 می بایست رعایت شود. برخی از مهمترین شرایط و قوانین پیش فروش آپارتمان عبارتند از:
- مطابق با قانون مذکور، پیش فروش آپارتمان و سایر اموال غیر منقول می بایست به موجب سند رسمی باشد. بنابراین یکی از اقدامات ضروری برای پیش فروش آپارتمان، انعقاد سند رسمی می باشد. برای این کار طرفین معامله می بایست به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند و سند قرارداد را به ثبت برسانند. قراردادهایی که با سند عادی از قبیل مبایعه نامه های چاپی یا اسناد دست نویس تنظیم شده و به امضای طرفین می رسند، از نظر قانونی به عنوان قرارداد پیش فروش ساختمان، با آنها برخورد نخواهد شد. بنابراین شرط نخستین برای انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، تنظیم سند قرارداد به صورت رسمی است.
- مطابق با ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان، یکی دیگر از شروط لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش قرارداد این است که پیش فروشنده می بایست کلیه عملیات ساخت قرارداد را بیمه نماید.
- چنانچه پیش فروشنده نتواند در مدت زمان تعیین شده آپارتمان را تکمیل کرده و به پیش خریدار تحویل دهد، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان با توجه به میزان تکمیل شدن ساختمان به پرداخت جریمه محکوم می گردد.
- قوانین پیش فروش آپارتمان از جمله قوانینی هستند که در آن برای رسیدگی به تخلفات طرفین شرط داوری پیش بینی شده است. بنابراین در صورتی که بین طرفین قرارداد در خصوص چگونگی اجرای آن اختلافی پیش آید می بایست ظرف مدت یک ماه داور یا داوران پیشنهادی خود را معلوم کنند. همچنین ممکن است داور یا داوران مرضی الطرفین در ضمن قرارداد تعیین شده باشد.
شیوه رسیدگی به تخلفات طرفین در قراردادهای پیش فروش ساختمان
همانطور که اشاره شد قرارداد پیش فروش آپارتمان، از جمله قراردادهایی است که در آن شرط داوری پیش بینی می شود. بنابراین چنانچه هر کدام از طرفین تعهدات خود را انجام ندهد، نخست ممکن است موضوع به داوری ارجاع شود. در صورتی که طرفین در مورد تعیین داور یا رای او توافق نداشته باشند، خواهان می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی مراجعه کرده و دادخواست حقوقی تنظیم کند.
دادخواست برگه چاپی خاصی است که مشخصات طرفین دعوی، موضوع دعوی، بهای خواسته و …. در آن قید می شود. علاوه بر این خواهان یا وکیل او می بایست در قسمت شرح دادخواست، چگونگی تخلف از تعهدات قراردادی توسط خوانده را ذکر نماید. دادخواست حقوقی می بایست به مدیر دفتر دادگاه عمومی و حقوقی یا شورای حل اختلاف تحویل گردد.
چنانچه دادخواست و منضمات آن کامل باشد، به دستور قاضی دادگاه وقت رسیدگی تعیین شده و با حضور طرفین به موضوع رسیدگی می شود. در جلسه رسیدگی اظهارات طرفین مورد استماع قرار گرفته و مدارک ارائه شده توسط آنان بررسی می شود. پس از پایان بررسی، دادگاه ختم رسیدگی را اعلام کرده و ظرف مهلت یک هفته مبادرت به صدور رای می نماید.
برخی از مهمترین ضمانت اجراهایی که برای تخلف از تعهدات و قوانین پیش فروش آپارتمان پیش بینی شده، از قرار زیر است :
- اگر واحد پیش فروش شده در هنگام پایان قرارداد آماده و قابل تحویل به پیش خریدار نباشد، فروشنده به ازای هر روز تاخیر می بایست معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده به پیش خریدار پرداخت نماید.
- چنانچه پیش فروشنده تعهدات قسمت مشاعی را انجام ندهد، روزانه به مقدار نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده باید به پیش خریدار پرداخت کند.
در قراردادهای پیش فروش ساختمان ذکر چه مواردی الزامی است؟
مطابق ماده 2 قوانین پیش فروش ساختمان، باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش چیست؟
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (۹) این قانون
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ضمانت اجرای عدم تحویل پیش فروشنده در موعد مقرر
مطابق ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
۱ـ در صورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده
۲ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
۴ـ در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
