نحوه خرید و فروش املاک وقفی
خرید و فروش املاک وقفی، مطابق با ماده 55 قانون مدنی وقف به معنای حبس کردن عین مالی و تسبیل منافع آن است. در واقع واقف مال خود را از ملکیت خویش خارج می کند و منافع آن را برای اهداف عمومی و اجتماعی در اختیار متولی وقف قرار می دهد.
مطابق ماده 56 قانون مدنی : به طور کلی انواع وقف به دو گروه وقف عام و وقف خاص تقسیم می شود :
وقف خاص وقفی است که در آن موقوف علیهم مشخص و قابل شمارش است . در وقف خاص ، موقف علیهم محصور می باشند یعنی واقف آن را برای افراد محدود و خاصی وقف می نماید مانند وقف بر فرزندان و غیره که به آن وقف خاص می‌گویند
در وقف خاص اصولاً موقوف علیهم یعنی کسانی که از منافع وقف استفاده می‌کنند پس از فوت واقف نوعی حس و حال مالکیت به مال وقفی پیدا می‌کنند به‌ویژه اگر متولی و اداره کننده آن از بین ورثه تعیین شده باشد مثل وقف یک خانه برای یک انجمن ادبی خاص.
در مقابل وقف عام یعنی وقف موقوف علیه غیر محصور یا وقف بر مصالح عامه باشد. به طور مثال برای اهداف اجتماعی کلی مثل زیباسازی شهر و … انجام می گیرد.
برخی از مهمترین شرایط قانونی برای تحقق وقف از قرار زیر است :
- مطابق ماده 57 قانون مدنی : کسی که مالی را وقف می کند، می بایست مالک آن مال باشد. و همچنین دارای اهلیتی باشد که قانون اجازه معاملات را به او بدهد. بنابراین مستاجر، راهن و … نمی تواند مال را وقف نماید زیرا مالک عین نیستند.
- مطابق با ماده 58 قانون مدنی فقط مالی را میتوان وقف نمود که بقای عین آن با استفاده از منافع ممکن باشد. یعنی اموالی مثل خانه، خودرو، چاه آب و … که با یک بار یا چند بار استفاده از بین نمی روند را می توان وقف کرد. در مقابل اموالی مثل انواع خوراکی، لباس، داروهای پزشکی و … را با توجه به این که معمولاً با یک یا چند بار استفاده از بین می روند، نمی توان وقف کرد.
- وقف یکی از عقود عینی است که قبض شرط آن است یعنی وقوع عقد وقف منوط به این است که واقف عین موقوفه را به تصرف موقوف علیهم درآورد. تا مال موقوفه به تصرف موقوف علیهم یا متولی وقف در نیاید عقد وقف به طور کامل محقق نمی گردد. در نتیجه ممکن است واقف قبل اینکه مال موقوفه را به قبض بدهد از ایجاب خود رجوع کند.
- وقف تنها زمانی صحیح است که برای مقاصد مشروع باشد. بر اساس ماده 66 قانون مدنی وقف بر مقاصد نامشروع باطل است.
آیا خرید و فروش املاک وقفی امکان دارد؟
هنگامی که یک ملک وقف می شود، مالکیت واقف بر آن ملک ساقط می شود. در عین حال مالکیت آن مال به شخص دیگری نیز انتقال نمی یابد. به عبارت دیگر با وقف یک ملک، مال موقوفه دارای شخصیت حقوقی مستقل می شود. بنابراین مطابق با قانون مدنی هیچکس نمی تواند در مال موقوفه تصرفاتی انجام دهد که آن را از حالت وقف بودن یا قابلیت انتفاع خارج سازد.
حسب ماده 88 قانون مدنی : خرید و فروش املاک وقفی در حالت عادی از نظر قانون ممنوع است. همچنین هرگونه خرید و فروش املاک وقفی بدون مجوز قانونی ممکن است به عنوان جرم فروش مال غیر یا کلاهبرداری مورد پیگرد کیفری قرار گیرد. البته در صورت وجود برخی از شرایط استثنایی خرید و فروش املاک وقفی امکان دارد، لیکن می بایست به موجب حکم و با نظارت دادگاه صورت گیرد. به صورت استثنایی در دو مورد زیر خرید و فروش املاک وقفی وجود دارد:
- احتمال از بین رفتن مال موقوفه وجود داشته باشد؛ به هر دلیلی اعم از اصطکاک، زلزله، زیرش کوه و … احتمال خراب و نابود شدن ملک وقفی وجود داشته باشد، در این صورت می توان آن را مورد خرید و فروش قرار داد. باید در نظر داشت که هرگونه احتمال بر تخریب شدن مال موقوفه برای فروش آن کافی نیست. مطابق با قانون مدنی برای فروش مال موقوفه در این شرایط می بایست خوف عقلایی مبنی بر احتمال تخریب ملک وجود داشته و فروش آن ضروری باشد.
- حسب ماده 349 قانون : بیع مال وقفی صحیح نیست مگر در مواردی که میان موقوف علیهم اختلاف ایجاد شود، به طوری که بیم وقوع خونریزی یا قتل وجود داشته باشد. هرچند خرید و فروش املاک وقفی اصولاً ممنوع است، لیکن چنانچه خوف جان آدمی وجود داشته باشد، می توان با اجازه نامه دادگاه صالح، ملک وقفی را فروخت.
مهمترین نکات قانونی در خصوص خرید و فروش املاک وقفی
- خرید و فروش املاک وقفی تنها در صورتی ممکن است که عمران و بازسازی آن ممکن نباشد. اگر تمام ملک موقوفه در حال تخریب نباشد و تنها بخشی از ملک در حال تخریب باشد، فقط آن بخشی که در حال تخریب است به فروش می رسد. مگر این که خراب شدن بخشی از ملک موجب سلب انتفاع از همه قسمت های ملک شود.
- مطابق با ماده 90 قانون مدنی در مواردی که خرید و فروش املاک وقفی مجاز است، ملک به اقرب به غرض واقف تبدیل می شود. یعنی در صورتی که ملک برای تحصیل دانش آموزان وقف شده باشد، با حاصل فروش آن می بایست یک مدرسه یا کانون علمی تاسیس شود.
- چنانچه ملکی دارای سند وقفی باشد و شخصی آن را از واقف اجاره یا خریداری نماید ، خریدار یا مستاجر دارای اختیار کامل و تام نخواهد بود ، به این معنا که خریدار می بایست تا ۹۹ سال، هر سال مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به سازمان اوقاف بپردازد.
- سازمان اوقاف در خصوص اجاره بها ملک وقفی پس از گذشت 99 مجددا تصمیم گیری خواهد کرد. حتی اگر در طول 99سال ملک چندین بار مورد معامله قرار گیرد برای هر انتقال اجازه سازمان اوقاف مورد نیاز است .
- چنانچه خریدار ملک وقفی در عرصه ساختمانی بسازد او مالک اعیان ( ساختمان ) خواهد بود و در عرصه هیچ گونه مالکیتی ندارد . اجازه ساخت ساختمان هم باید با مجوز سازمان اوقاف باشد. نکته مهم این که هیچ کس بدون مجوز از سازمان اوقاف نمی‌تواند این املاک را خرید و فروش نماید.
احداث ساختمان بر روی زمین وقفی
چنانچه شخصی زمینی را از اوقاف اجاره نماید و اداره اوقاف اجازه ساخت بنا و ساختمان را به مستاجر بدهد و مستاجر بر روی عرصه مبادرت به احداث بنا کند، پس از ساخت ساختمان مستاجر مالک بنا محسوب می‌شود و می بایست اجاره عرصه را به اداره اوقاف پرداخت نماید.
شایان ذکر است در صورتی که اوقاف اجازه ساخت و ساز را به مستاجر بدهد برای بنای ساخته شده توسط مستاجر سند اعیانی صادر می گردد. در صورت ساخت و ساز بدون مجوز از اوقاف ، اوقاف می تواند اقامه دعوی علیه مستاجر تحت عنوان تصرف و غصب نماید.
جهت مشاوره حقوقی با گروه وکلای یعقوبی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید.
